Nachmieter stellen: So kommst du früher aus dem Mietvertrag

Wer vorzeitig aus dem Mietvertrag will, schlägt dem Vermieter oft einen Nachmieter vor. Das ist ein verbreiteter Weg, aber kein Selbstläufer: Das Gesetz kennt keinen allgemeinen Anspruch darauf, gegen Stellung eines Nachmieters aus dem Vertrag entlassen zu werden. Dieser Beitrag zeigt, wann es klappt, was der BGH dazu entschieden hat und welche Alternativen du hast. Weitere Wohnthemen findest du im Überblick Wohnen im Studium.

Das Wichtigste in Kürze

• Ohne Nachmieterklausel oder Einigung mit dem Vermieter bleibst du an die dreimonatige Kündigungsfrist gebunden.
• Nach dem im BGH-Fall angelegten Maßstab darf der Vermieter einen Nachmieter nur aus gewichtigen Gründen ablehnen, nicht aus bloßer Antipathie.
• Der Nachmieter muss geeignet und zumutbar sein, vor allem zahlungsfähig und zuverlässig.
• Dir muss ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung zur Seite stehen, etwa ein Ortswechsel für Job oder Studium.
• Alternativen sind ein Aufhebungsvertrag, die Untervermietung oder eine Einigung über einen Mieterwechsel.

Muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren?

Nicht grundsätzlich. Das Gesetz enthält keine allgemeine Pflicht des Vermieters, einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachfolger anzunehmen. Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 22. Januar 2003 (VIII ZR 244/02) aber Maßstäbe gesetzt, wenn sich ein Vermieter unter der Bedingung einverstanden erklärt hatte, den Mieter bei einem geeigneten Nachfolger aus dem Vertrag zu entlassen.

Nach dem Urteil kann ein Mieter, der sich vorzeitig lösen will, die Entlassung nur verlangen, wenn er einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellt. Das ergibt sich aus § 242 BGB (Treu und Glauben) und in dem Fall zusätzlich aus der Vereinbarung der Parteien. Hinzu kommt ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung. Das Urteil nennt diese Voraussetzung, ohne sie näher auszuführen.

Daraus folgt für dich: Verlass dich nicht darauf, dass ein Nachmieter allein genügt. Ohne Klausel im Vertrag oder Zusage des Vermieters ist die Lage unsicher und hängt vom Einzelfall ab.

Wann darf der Vermieter den Nachmieter ablehnen?

Der Entscheidung liegt der Maßstab zugrunde, den schon das Berufungsgericht angelegt hatte: Bei langfristigen Mietverhältnissen darf der Vermieter einen Nachmieter nur aus gewichtigen Gründen ablehnen. Fernliegende Befürchtungen, persönliche Antipathien und objektiv nicht begründete Vorbehalte gegen bestimmte Mietergruppen bleiben außer Betracht. Normale Wohngeräusche, auch von Kindern, sind hinzunehmen, und dass ein Interessent mit Kind einziehen will, rechtfertigt allein keine Ablehnung.

Die Beweislast für eine treuwidrige Ablehnung liegt beim Mieter. Verhandelt der Vermieter aber selbst mit dem Interessenten, muss er substantiiert vortragen, wenn er dessen Eignung bestreitet, denn er hat dann die besseren Kenntnisse. Wer einen Nachmieter vorschlägt, sollte deshalb Einkommensnachweis und Kontaktdaten des Kandidaten schriftlich weitergeben.

Was passiert mit der Miete, bis der Nachmieter einzieht?

Ohne Entlassung läuft die Mietzahlung bis zum Ende der Kündigungsfrist. Nach § 573c Abs. 1 BGB muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats. Die Frist beträgt also drei Monate. Wird die Entlassung vorzeitig wirksam, fällt ab diesem Zeitpunkt die Miete weg.

Annahme: Du kündigst, die Kündigung geht dir am 2. Juli zu, und du willst Ende Juli ausziehen. Der Vertrag endet damit zum 30. September. Du zahlst für August und September weiter, bei 450 Euro Miete also 900 Euro. Vereinbarst du mit dem Vermieter, dass ein Nachmieter ab 1. September einzieht und du ab diesem Tag entlassen wirst, entfällt die Miete für September.

Bei mehreren Mietern gilt: Eine Kündigung wirkt nur, wenn alle Mieter sie unterschreiben. Mehr dazu im Beitrag Mietvertrag zu zweit. Im WG-Zimmer klärst du die Frist im Beitrag Kündigungsfrist im WG-Zimmer.

Welche Alternativen hast du, wenn der Vermieter nicht zustimmt?

• Aufhebungsvertrag: Du bietest an, im Gegenzug etwas zu leisten, etwa einen früheren Auszugstermin oder eine Übergangszahlung. Er bedarf der Zustimmung beider Seiten und sollte schriftlich sein.
• Untervermietung: Du kannst nach § 540 BGB nur mit Erlaubnis des Vermieters untervermieten, bei berechtigtem Interesse besteht unter Voraussetzungen ein Anspruch (§ 553 BGB). Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, gibt das Gesetz ein Sonderkündigungsrecht, siehe Zwischenmiete für Studierende.
• Mieterwechsel in der WG: Ein Anspruch auf Austausch von WG-Mitgliedern besteht nach dem BGH-Urteil vom 27. April 2022 (VIII ZR 304/21) nur, wenn der WG-Zweck ausdrücklich vereinbart ist.
• Befristeter Vertrag: Hier bleibt meist nur die Einigung mit dem Vermieter, mehr im Beitrag Befristeter Mietvertrag für Studierende.

Wie gehst du bei der Nachmieter-Suche vor?

Wende dich früh und schriftlich an den Vermieter. Nenne den Grund für die vorzeitige Beendigung, den gewünschten Auszugstermin und mindestens einen konkreten Interessenten mit Einkommensnachweis. Fordere eine schriftliche Bestätigung der Entlassung zum Einzugstermin des Nachmieters. Ohne diese Bestätigung kannst du im Streit nur schwer belegen, dass der Vermieter zugestimmt hat.

Kläre außerdem Kaution, Übergabe und Renovierungspflichten. Die Übergabe dokumentierst du mit einem Protokoll, siehe Übergabeprotokoll bei der Wohnungsübergabe. Für die Kaution gilt Mietkaution zurückbekommen.

Häufige Fragen

Habe ich einen Anspruch auf Entlassung, wenn ich einen Nachmieter stelle?

Nicht automatisch. Nach dem BGH kann ein Anspruch bestehen, wenn du einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellst und ein berechtigtes Interesse hast. Ob er im Einzelfall besteht, hängt auch vom Vertrag und einer Vereinbarung mit dem Vermieter ab.

Was ist eine Nachmieterklausel?

Das ist eine Regelung im Mietvertrag, nach der der Mieter gegen Stellung eines Nachmieters früher aus dem Vertrag kommt. Sie macht die Rechtslage klarer. Prüfe dein Vertragswerk darauf.

Darf der Vermieter mehrere Nachmieter ablehnen?

Er darf nur aus gewichtigen Gründen ablehnen. Lehnt er mehrere geeignete Kandidaten ohne triftigen Grund ab, kann die Ablehnung treuwidrig sein. Das musst du im Streitfall belegen.

Muss ich die Inseratskosten tragen?

Ob du Kosten für die Nachmietersuche tragen musst, hängt von der Vereinbarung ab. Im vom BGH entschiedenen Fall hatte die Vermieterin auch Inseratskosten geltend gemacht. Kläre das schriftlich.

Reicht es, wenn ich einfach ausziehe?

Nein. Der Auszug beendet den Vertrag nicht. Du schuldest die Miete bis zum Ende der Kündigungsfrist, falls keine Entlassung vereinbart ist.

So gehst du jetzt vor

1. Prüfe deinen Vertrag auf eine Nachmieterklausel und die Kündigungsfrist.
2. Kündige fristgerecht und möglichst früh im Monat, damit die Frist sicher gewahrt ist.
3. Schreibe dem Vermieter und schlage einen oder mehrere geeignete Nachmieter vor.
4. Lass dir eine Entlassung zu einem festen Datum schriftlich bestätigen.
5. Dokumentiere Übergabe und kläre die Kaution.

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Quellen: BGH, Urteil vom 22.01.2003, VIII ZR 244/02; § 573c BGB, Fristen der ordentlichen Kündigung, Gesetze im Internet; § 540 BGB, Gebrauchsüberlassung an Dritte, Gesetze im Internet; Berliner MieterGemeinschaft, Mietermehrheit in einem Mietvertrag, abgerufen November 2026.

Stand: November 2026. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine individuelle Beratung.