Zwischenmiete für Studierende ist nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig, und genau diese Erlaubnis entscheidet fast alles. Wer für ein Semester, ein Praktikum oder einen Studienortwechsel untervermieten möchte, sollte die gesetzlichen Regeln kennen, bevor er die erste Anfrage stellt. Dieser Ratgeber erklärt, wann du einen Anspruch auf Erlaubnis hast, wo die Grenzen liegen und was du vorher klären solltest. Den allgemeinen Rahmen zum Wohnen im Studium findest du im Überblick Wohnen im Studium.
Kurz beantwortet: Für die Untervermietung deiner Wohnung brauchst du grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB). Bei Wohnraum hast du einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht (§ 553 BGB). Der Vermieter darf nur aus wichtigem Grund, bei drohender Überbelegung oder bei sonstiger Unzumutbarkeit ablehnen. Stand: November 2026.
Das Wichtigste in Kürze
- Ohne Erlaubnis des Vermieters darfst du deine Wohnung nicht einem Dritten überlassen (§ 540 Abs. 1 BGB).
- Bei Wohnraum besteht ein Anspruch auf Erlaubnis, wenn für dich ein berechtigtes Interesse entsteht (§ 553 Abs. 1 BGB).
- Der Vermieter darf die Erlaubnis nur aus einem der im Gesetz genannten Gründe verweigern.
- Wer durch die Untervermietung mehr einnimmt, als er selbst für die Wohnung aufwendet, kann sich nach einem BGH-Urteil vom 28. Januar 2026 nicht auf ein berechtigtes Interesse berufen.
- Du haftest für das Verschulden deines Untermieters beim Gebrauch der Wohnung (§ 540 Abs. 2 BGB).
Darf ich meine Wohnung ohne Erlaubnis untervermieten?
Nein, nicht ohne Weiteres. Nach § 540 Abs. 1 BGB darf der Mieter die Mietsache nur mit Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen. Das gilt auch dann, wenn du die Wohnung nur für einen Teil der Zeit weitergibst. Ob der Vermieter zustimmen muss, hängt davon ab, ob die Voraussetzungen des § 553 BGB vorliegen.
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kannst du unter Einhaltung der gesetzlichen Frist außerordentlich kündigen, sofern kein wichtiger Grund in der Person des Dritten vorliegt (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dieses Sonderkündigungsrecht ersetzt die Erlaubnis aber nicht. Wer ohne sie untervermietet, riskiert eine Kündigung durch den Vermieter, wie ein aktueller BGH-Fall zeigt.
Wann habe ich einen Anspruch auf Erlaubnis?
Bei Wohnraum sieht das Gesetz einen Anspruch auf Erlaubnis vor, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht und es um die Überlassung eines Teils des Wohnraums geht (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Vermieter kann die Erlaubnis nur verweigern, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Dritten vorliegt, eine Überbelegung droht oder ihm die Überlassung sonst nicht zuzumuten ist (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB).
| Ablehnungsgrund nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB | Was er bedeutet |
|---|---|
| Wichtiger Grund in der Person des Dritten | Gründe, die im Verhalten oder in der Person des Untermieters liegen. |
| Drohende Überbelegung | Die Wohnung würde für die Zahl der Personen zu klein. |
| Sonstige Unzumutbarkeit | Die Überlassung ist dem Vermieter aus anderen Gründen nicht zuzumuten. |
Der Vermieter kann seine Erlaubnis außerdem von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Überlassung sonst nicht zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB). Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters davon abweichen, sind unwirksam (§ 553 Abs. 3 BGB).
Der Bundesgerichtshof legt den Begriff „Teil des Wohnraums“ großzügig aus. Es reicht, wenn du den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibst (BGH, Urteil vom 27. September 2023, VIII ZR 88/22). Auch bei einer Einzimmerwohnung kann ein Anspruch auf Teiluntervermietung bestehen (BGH, Urteil vom 13. September 2023, VIII ZR 109/22).
Wann ist Untervermietung mit Gewinn unzulässig?
Der Bundesgerichtshof hat am 28. Januar 2026 entschieden, dass ein berechtigtes Interesse fehlt, wenn der Mieter durch die Untervermietung mehr erzielt, als er selbst für die Wohnung aufwendet. Im verhandelten Fall ging es um eine Berliner Zweizimmerwohnung. Die eigene Nettokaltmiete lag bei 460 Euro, untervermietet wurde ohne Erlaubnis für 962 Euro. Die Kündigung war nach dem Urteil wirksam.
Das folgende Rechenbeispiel zeigt, wie schnell ein Überschuss entsteht. Annahme: Du zahlst 460 Euro Kaltmiete und vermietest deinen Raum für 500 Euro weiter. Nebenkosten bleiben in dieser Rechnung außen vor.
| Posten (Annahme) | Betrag |
|---|---|
| Deine Kaltmiete | 460 Euro |
| Einnahme aus der Untervermietung | 500 Euro |
| Überschuss über deine Wohnkosten | 40 Euro |
Die Entscheidung stellt auf die Einnahmen ab, die über deine wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen. Ob ein konkreter Fall so zu bewerten ist, hängt von allen Umständen ab. Wenn du unsicher bist, lohnt sich vor der Anfrage eine Beratung.
Was sollte in der Untermietvereinbarung stehen?
Auch wenn der Vermieter zustimmt, solltest du mit dem Untermieter alles schriftlich festhalten. So vermeidest du Streit, wenn die Zwischenmiete endet. Eine Übersicht hilft dir, nichts zu vergessen.
| Punkt | Was du klären solltest |
|---|---|
| Zeitraum | Beginn, Ende und Möglichkeit der Verlängerung |
| Erlaubnis | Schriftliche Zustimmung des Vermieters als Nachweis |
| Miete | Betrag, Umfang der Nebenkosten und Zahlungsweise |
| Kaution | Ob und wie der Untermieter Sicherheit leistet, siehe Mietkaution als Student |
| Schäden | Wer für Schäden in der Wohnung einsteht |
Zwischenmiete im Semesterwechsel: Typische Situationen
Viele Studierende vermieten ihr Zimmer oder ihre Wohnung für einen festen Zeitraum, etwa während eines Praktikums oder eines Wechsels an eine andere Hochschule. In diesen Fällen ist das berechtigte Interesse oft gut nachvollziehbar, weil der Ortswechsel vorübergehend ist. Der Vermieter wird eher zustimmen, wenn du ihm Zeitraum, Person des Untermieters und Art der Vereinbarung klar darlegst.
Anders sieht es aus, wenn die Untervermietung in erster Linie der Einnahme dient. Das BGH-Urteil zeigt, dass dann kein berechtigtes Interesse entsteht. Wer Wohnkosten mit Zwischenmiete deckt, bewegt sich deshalb schnell an der Grenze.
Häufige Fragen
Muss ich den Vermieter vorher fragen?
Ja. Die Erlaubnis ist nach § 540 Abs. 1 BGB vor der Überlassung einzuholen. Stelle die Anfrage in Textform und nenne Zeitraum und Person des Untermieters. So hast du einen Nachweis, falls es später Streit gibt.
Darf ich mehr Miete verlangen, als ich selbst zahle?
Das ist der Kern der BGH-Entscheidung vom 28. Januar 2026. Einnahmen, die über deine wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen, sprechen gegen ein berechtigtes Interesse. Die Miete sollte deshalb deine Kosten nicht übersteigen. Ob ein konkreter Fall im Einzelfall zulässig ist, prüfst du am besten anhand der Entscheidung.
Haftet der Untermieter für Schäden oder ich?
Du musst dir das Verschulden des Dritten beim Gebrauch zurechnen lassen. § 540 Abs. 2 BGB bestimmt, dass der Mieter das Verschulden des Dritten vertreten muss, auch wenn die Erlaubnis erteilt wurde. Regle deshalb Schäden und Pflichten schriftlich und prüfe, welche Versicherungen du für die Wohnung hast.
Gilt das auch für eine Einzimmerwohnung?
Ja, nach dem BGH-Urteil vom 13. September 2023 (VIII ZR 109/22) kann auch bei einer Einzimmerwohnung ein Anspruch auf Teiluntervermietung bestehen. Die Gerichte legen den Begriff „Teil des Wohnraums“ großzügig aus.
Kann ich kündigen, wenn der Vermieter ablehnt?
Du hast nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter die Erlaubnis ohne wichtigen Grund in der Person des Dritten verweigert. Die Kündigung muss die gesetzliche Frist einhalten. Bevor du kündigst, lohnt sich eine Beratung, etwa durch einen Mieterverein.
So gehst du jetzt vor
- Prüfe, ob für dich tatsächlich ein berechtigtes Interesse besteht, und notiere den Zeitraum.
- Stelle den Antrag auf Erlaubnis schriftlich und lege den Grund offen.
- Kläre, ob du mit der Untervermietung mehr einnimmst, als deine eigenen Wohnkosten betragen.
- Schließe mit dem Untermieter eine schriftliche Vereinbarung über Miete, Kaution und Schäden.
- Prüfe bei einer Ablehnung den Grund, bevor du kündigst, und hol dir Rat.
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Quellen: § 540 BGB (Stand: November 2026), § 553 BGB (Stand: November 2026), BGH, Pressemitteilung Nr. 024/2026 zum Urteil VIII ZR 228/23 (28. Januar 2026).
Stand: November 2026. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine individuelle Beratung.
