Wer wissen will, ob die Miete angemessen ist, beginnt mit dem Mietspiegel. Er zeigt, was für vergleichbare Wohnungen in deiner Stadt üblich ist, und liefert damit den Maßstab für Mieterhöhung und Mietpreisbremse. Dieser Beitrag erklärt, wo du den Mietspiegel findest, wie du ihn liest und wo seine Grenzen liegen. Weitere Wohnthemen bündelt der Überblick Wohnen im Studium.
Kurz beantwortet: Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, erstellt oder anerkannt von der zuständigen Behörde oder gemeinsam von Vermieter- und Mieterverbänden (§ 558c Abs. 1 BGB). Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind Mietspiegel zu erstellen und zu veröffentlichen. Du findest ihn meist auf der Website deiner Stadt. Stand: November 2026.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete an, also das übliche Entgelt für vergleichbaren Wohnraum.
- Er soll im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
- Mietspiegel und ihre Änderungen müssen veröffentlicht werden, in der Regel durch die Stadt.
- Er ist Maßstab bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB und bei der Mietpreisbremse nach § 556d BGB.
- Für Sozialwohnungen und Wohnheime gelten andere Regeln.
Was ist ein Mietspiegel und wer erstellt ihn?
Nach § 558c Abs. 1 BGB ist ein Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Voraussetzung ist, dass die nach Landesrecht zuständige Behörde oder gemeinsam Vermieter- und Mieterverbände ihn erstellt oder anerkannt haben. Er kann für eine Gemeinde, mehrere Gemeinden oder Teile einer Gemeinde gelten (§ 558c Abs. 2 BGB).
Die ortsübliche Vergleichsmiete selbst ergibt sich nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Entgelten der letzten sechs Jahre für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde. Berücksichtigt werden Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetischer Zustand.
Daneben kennt das Gesetz den qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB). Er wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Für ihn gilt eine gesetzliche Vermutung, dass die darin bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Ob ein Mietspiegel qualifiziert ist, steht in der Regel im Vorwort oder auf der Titelseite.
Wo findest du den Mietspiegel deiner Stadt?
Mietspiegel und ihre Änderungen müssen veröffentlicht werden (§ 558c Abs. 4 BGB). Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind Mietspiegel zu erstellen, für kleinere Gemeinden sollen die zuständigen Behörden sie erstellen, wenn ein Bedürfnis besteht und der Aufwand vertretbar ist. Gibt es für deinen Ort keinen, kommen andere Begründungsmittel infrage.
- Auf der Website deiner Stadt, meist unter Wohnen, Bauen oder Wohnungsamt.
- Beim örtlichen Mieterverein, der Mietspiegel oft als Heft oder Download bereithält.
- Bei der Hochschule oder dem Studierendenwerk, die Hinweise zu örtlichen Mieten geben.
- Im Rathaus oder Bürgerbüro, wo die Printausgabe ausliegt.
Achte auf den Stichtag. Jeder Mietspiegel nennt ein Erscheinungsjahr und den Zeitpunkt, zu dem die Daten erhoben wurden. Ein Mietspiegel soll im Abstand von zwei Jahren angepasst werden (§ 558c Abs. 3 BGB). Prüfe deshalb, ob für deine Stadt eine neuere Ausgabe vorliegt. Welcher Stichtag für deine Stadt gilt, steht in der Veröffentlichung selbst.
Wie liest du einen Mietspiegel?
Die meisten Mietspiegel arbeiten mit Tabellen, in denen die Miete pro Quadratmeter nach Merkmalen eingeordnet ist. Typisch sind folgende Angaben:
| Merkmal | Was es bedeutet | Worauf du achten solltest |
|---|---|---|
| Wohnfläche | Größenklasse der Wohnung | Kleine Wohnungen haben oft höhere Quadratmeterpreise |
| Baujahr oder Baualtersklasse | Alter des Gebäudes | Bei Modernisierung kann eine andere Klasse passen |
| Ausstattung | Heizung, Bad, Fußboden, Küche | Zu- und Abschläge nach der Liste im Mietspiegel |
| Lage | Wohnlage, Stadtteil, Straße | Einfache, mittlere und gute Lage sind oft getrennt aufgeführt |
| Spanne und Mittelwert | Unter- und Oberwert, Mittelwert | Die Einordnung innerhalb der Spanne richtet sich nach den Merkmalen |
Annahme: Die Tabelle nennt für eine Wohnung mit 40 Quadratmetern, mittlerer Lage und Baujahr 1990 eine Spanne von 9,00 bis 11,50 Euro pro Quadratmeter bei einem Mittelwert von 10,20 Euro. Du zahlst 520 Euro Kaltmiete, also 13,00 Euro pro Quadratmeter. Das liegt über dem Oberwert der Spanne. Ob das zulässig ist, hängt davon ab, ob der Mietspiegel überhaupt anwendbar ist, ob Sonderausstattung die Einordnung rechtfertigt und ob es um Mietbeginn oder Erhöhung geht.
Beachte Zu- und Abschläge: Viele Mietspiegel enthalten Listen, nach denen besondere Merkmale wie eine hochwertige Ausstattung oder eine Lage an einer lauten Straße die Einordnung innerhalb der Spanne verschieben. Wer seine Miete prüft, sollte diese Liste mit der eigenen Wohnung abgleichen, statt nur auf den Mittelwert zu schauen. Notiere dir dazu, welche Merkmale tatsächlich vorliegen, und halte sie schriftlich fest.
Wofür brauchst du den Mietspiegel konkret?
Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB darf der Vermieter höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gehen. Mit dem Mietspiegel prüfst du, ob die geforderte Miete im Rahmen liegt. Die Regeln dazu stehen im Beitrag Mieterhöhung im WG-Zimmer.
Bei der Mietpreisbremse darf die Miete bei Mietbeginn höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB), wenn die Wohnung im Gebiet einer Landesverordnung liegt. Den Maßstab liefert wiederum der Mietspiegel. Welche Ausnahmen es gibt, zeigt Mietpreisbremse und Neubau, ob sie für ein WG-Zimmer gilt, Gilt die Mietpreisbremse für WG-Zimmer?.
Wo stößt der Mietspiegel an Grenzen?
- Wohnraum, dessen Miete gesetzlich oder wegen einer Förderzusage festgelegt ist, fällt nicht unter die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB.
- Für Studenten- und Jugendwohnheime gelten die Vorschriften zu Miethöhe bei Mietbeginn und Mieterhöhung nach § 549 Abs. 3 BGB nicht.
- Viele Mietspiegel erfassen ganze Wohnungen. Ob und wie einzelne Zimmer in WGs erfasst sind, steht in der Erläuterung des jeweiligen Mietspiegels.
- Möblierte Wohnungen oder Zimmer in der Wohnung des Vermieters können Sonderregeln unterliegen.
- Ein Mietspiegel ist ein Hilfsmittel, kein Urteil: Im Streit entscheidet am Ende ein Gericht.
Häufige Fragen
Muss jede Stadt einen Mietspiegel haben?
Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern ist die Erstellung nach § 558c Abs. 4 BGB verpflichtend. Für kleinere Gemeinden sollen sie erstellt werden, wenn ein Bedürfnis besteht und der Aufwand vertretbar ist.
Wie aktuell muss ein Mietspiegel sein?
Er soll im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Das Gesetz formuliert dies als Soll-Regel. Das Veröffentlichungsjahr steht im Dokument.
Ist die Mitte der Spanne die Miete, die ich zahlen muss?
Nein. Der Mittelwert ist ein Orientierungswert. Zu- und Abschläge für Ausstattung und Lage verschieben die Einordnung innerhalb der Spanne.
Gilt der Mietspiegel auch für Bestandsmieten?
Ja, bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB bildet er die ortsübliche Vergleichsmiete ab. Bei der Mietpreisbremse gilt er für den Mietbeginn.
Was gilt, wenn es keinen Mietspiegel gibt?
Dann kann der Vermieter sein Erhöhungsverlangen mit anderen Mitteln begründen, etwa mit einem Gutachten oder Vergleichswohnungen (§ 558a BGB). Maßstab bleibt auch dann die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB. Du kannst die Angaben prüfen lassen, bevor du zustimmst.
Wer hilft mir bei der Auslegung?
Mietervereine und die Beratungsstellen der Hochschulen. Der Beitrag Mieterverein für Studierende zeigt, wann sich eine Mitgliedschaft lohnt.
So gehst du jetzt vor
- Suche den Mietspiegel deiner Stadt auf der Website der Stadt oder beim Mieterverein.
- Notiere Erscheinungsjahr, Stichtag und ob der Mietspiegel qualifiziert ist.
- Ordne deine Wohnung nach Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage ein.
- Vergleiche deine Quadratmetermiete mit Spanne und Mittelwert.
- Bei großen Abweichungen: Schriftlich beim Vermieter nachfragen und Beratung einholen.
Passend dazu
- Wohnen im Studium: Miete, WG, Wohnheim und Wohngeld im Überblick
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Quellen: § 558c BGB, Mietspiegel, Gesetze im Internet; § 558 BGB, Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Gesetze im Internet; § 556d BGB, Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, Gesetze im Internet.
Stand: November 2026. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine individuelle Beratung.
