Die Mietpreisbremse gilt nicht überall: Für Neubauten und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung sieht das Bürgerliche Gesetzbuch Ausnahmen vor. Wenn du ein Zimmer oder eine Wohnung in einem jungen Gebäude suchst, entscheidet das über die zulässige Miete bei Mietbeginn. Dieser Beitrag nennt den Stichtag, die Ausnahmen und die Fragen, die du dem Vermieter stellen kannst. Weitere Themen rund ums Wohnen findest du im Überblick Wohnen im Studium.
Kurz beantwortet: Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird (§ 556f Satz 1 BGB), und nicht auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB). Sonst darf die Miete bei Mietbeginn höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Stand: November 2026.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Mietbeginn in Gebieten, die eine Landesverordnung bestimmt, auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
- Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen.
- Ebenfalls ausgenommen ist die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
- Weitere Ausnahmen gelten für vorübergehende Vermietung und für Studenten- und Jugendwohnheime.
- Der Vermieter muss dir auf Verlangen Auskunft zu den Tatsachen geben, die die Ausnahme tragen.
Was ist die Mietpreisbremse und wann greift sie?
Die Mietpreisbremse regelt die Miete bei Mietbeginn. Nach § 556d Abs. 1 BGB darf sie in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Welche Gebiete das sind, bestimmen die Länder durch Rechtsverordnung. Diese Verordnungen müssen nach dem aktuellen Gesetzestext spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Zur Verlängerung siehe Mietpreisbremse bis 2029.
Die Regel betrifft die Neuvermietung. Eine laufende Miete wird dadurch nicht gesenkt. Für Mieterhöhungen im bestehenden Vertrag gelten andere Vorschriften, dazu Mieterhöhung im WG-Zimmer.
Welche Neubau-Ausnahme gilt nach § 556f BGB?
Nach § 556f Satz 1 BGB ist § 556d nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Zwei Merkmale müssen zusammenkommen: Die Wohnung wird erstmals genutzt und erstmals vermietet, und das geschieht nach dem Stichtag. Eine Wohnung, die vorher schon einmal bewohnt oder vermietet wurde, fällt nicht darunter, auch wenn das Haus saniert wurde.
Der Wortlaut knüpft an die Wohnung an, nicht an den ersten Mieter. Deshalb gilt die Ausnahme dem Wortlaut nach auch bei späteren Vermietungen derselben Wohnung. Ein Neubau von 2018 bleibt also ausgenommen, wenn nach dem ersten Mieter ein zweiter einzieht. Maßgeblich ist, ob die Voraussetzungen im Einzelfall vorliegen, und das kann im Streit ein Gericht klären.
Was gilt bei umfassender Modernisierung?
Nach § 556f Satz 2 BGB sind die §§ 556d und 556e nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Gemeint ist ein Altbau, der so grundlegend erneuert wurde, dass er in seiner Qualität einem Neubau nahekommt. Der Gesetzestext nennt keine feste Kostenschwelle. Ob eine Maßnahme umfassend ist, wird im Einzelfall beurteilt und ist in der Praxis ein häufiger Streitpunkt.
Wichtig: Die Ausnahme gilt nur für die erste Vermietung nach der Modernisierung. Bei jeder weiteren Neuvermietung greift die Mietpreisbremse wieder, sofern die Wohnung im Gebiet einer Verordnung liegt. Kleinere Instandsetzungen, ein neuer Anstrich oder eine neue Küche allein genügen nicht.
Welche weiteren Ausnahmen gibt es?
| Ausnahme | Rechtsgrundlage | Kurz erklärt |
|---|---|---|
| Neubau nach dem 1. Oktober 2014 | § 556f Satz 1 BGB | Erstmals genutzt und vermietet nach dem Stichtag |
| Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung | § 556f Satz 2 BGB | Gilt nur für die erste Vermietung danach |
| Vorübergehende Vermietung | § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB | Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist |
| Möblierter Wohnraum in der Vermieter-Wohnung | § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB | Zimmer in der selbst bewohnten Wohnung des Vermieters, überwiegend möbliert, nicht bei dauerhafter Familiennutzung |
| Studenten- und Jugendwohnheim | § 549 Abs. 3 BGB | Vorschriften zu Miethöhe bei Mietbeginn und Mieterhöhung gelten nicht |
| Vormiete und Modernisierung vor dem Vertrag | § 556e BGB | Eigene Ausnahmen, dazu der Beitrag zur Vormiete |
Für WG-Zimmer ist vor allem die Frage wichtig, wer Vermieter ist. Dazu siehe Gilt die Mietpreisbremse für WG-Zimmer? und Vormiete bei der Mietpreisbremse.
Wie rechnest du nach, ob die Miete zulässig ist?
Annahme: Die ortsübliche Vergleichsmiete für deine Wohnung beträgt 9,00 Euro pro Quadratmeter, die Wohnung hat 30 Quadratmeter, die Mietpreisbremse gilt im Gebiet und keine Ausnahme greift. Die zulässige Kaltmiete bei Mietbeginn liegt dann bei höchstens 9,90 Euro pro Quadratmeter, also 297 Euro. Ist die Wohnung ein Neubau mit Erstvermietung nach dem 1. Oktober 2014, darf der Vermieter mehr verlangen, etwa 13 Euro pro Quadratmeter (390 Euro), vorbehaltlich allgemeiner Grenzen wie dem Wuchertatbestand.
Die ortsübliche Vergleichsmiete entnimmst du dem Mietspiegel der Stadt. Wie das geht, erklärt Mietspiegel finden und lesen. Zum Baujahr hilft oft der Energieausweis, der im Inserat oder bei der Besichtigung vorliegen muss. Er sagt aber nichts darüber, wann die Wohnung erstmals vermietet wurde.
Welche Fragen stellst du dem Vermieter?
- Wann wurde das Gebäude bezugsfertig, und wann wurde die Wohnung erstmals genutzt und vermietet?
- Wurde die Wohnung zuvor umfassend modernisiert, und wann war die erste Vermietung danach?
- Wie hoch war die Miete des Vorgängers, falls eine Vormiete geltend gemacht wird?
- Liegt die Wohnung in einem Gebiet, für das eine Landesverordnung gilt?
Der Vermieter ist nach den Regeln zur Mietpreisbremse (§ 556g BGB) verpflichtet, dir auf Verlangen Auskunft über die maßgeblichen Tatsachen zu geben. Fragen solltest du schriftlich stellen, damit du einen Nachweis hast.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse für jeden Neubau nicht?
Nur für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Ein Haus mit älterem Baujahr, das später saniert wurde, ist nicht automatisch ausgenommen.
Ist ein kernsanierter Altbau ein Neubau?
Nur wenn die Modernisierung umfassend ist, und dann nur bei der ersten Vermietung danach. Eine einzelne Maßnahme genügt nicht.
Gilt die Ausnahme auch im Wohnheim?
Für Studenten- und Jugendwohnheime gelten die Vorschriften zur Miethöhe bei Mietbeginn nach § 549 Abs. 3 BGB nicht. Die Kosten dort stehen im Beitrag zu Kosten im Studierendenwohnheim.
Kann ich eine überhöhte Miete zurückfordern?
Das Gesetz sieht Rechtsfolgen bei Verstößen vor, die an Fristen und eine Rüge gegenüber dem Vermieter geknüpft sind. Mietervereine und die Beratungsstelle deiner Hochschule helfen bei der Prüfung.
Wo prüfe ich den aktuellen Gesetzestext?
Auf gesetze-im-internet.de, dort steht § 556f BGB im aktuellen Wortlaut mit den Fußnoten zu Änderungen.
So gehst du jetzt vor
- Prüfe, ob die Wohnung im Gebiet einer Landesverordnung zur Mietpreisbremse liegt.
- Frage den Vermieter schriftlich nach Baujahr, Erstvermietung und Modernisierung.
- Ermittle die ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel und rechne 10 Prozent auf.
- Dokumentiere Inserat, Mietvertrag und Antworten des Vermieters.
- Hole dir bei einem begründeten Zweifel Beratung beim Mieterverein.
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Quellen: § 556f BGB, Ausnahmen, Gesetze im Internet; § 556d BGB, Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, Gesetze im Internet; § 549 BGB, Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften, Gesetze im Internet.
Stand: November 2026. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine individuelle Beratung.
