Ob die Mietpreisbremse für WG-Zimmer gilt, hängt davon ab, wie dein Zimmer rechtlich vermietet wird. Das Gesetz kennt keine eigene Regel für Wohngemeinschaften, sondern Ausnahmen für bestimmte Mietverhältnisse. Dieser Beitrag zeigt, welche Konstellationen unter die Begrenzung fallen, welche nicht und was du vor der Unterschrift prüfen kannst.
Kurz beantwortet: Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt die Miete bei Mietbeginn in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für WG-Zimmer kommt es auf die Konstellation an: Ausnahmen nach § 549 BGB bestehen unter anderem für überwiegend möbliertes Wohnraum in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung und für Wohnheime. Stand: November 2026.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten, die eine Landesregierung per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat.
- Die Obergrenze liegt bei 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d Abs. 1 BGB).
- Sind alle Mitbewohner Hauptmieter einer Wohnung, spricht vieles dafür, dass die Regel greift, sofern die Gemeinde in der Verordnung steht.
- Bei Untermiete in einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung kann die Ausnahme für überwiegend möblierten Wohnraum eingreifen (§ 549 Abs. 2 BGB).
- Für Zimmer in Studenten- und Jugendwohnheimen gilt die Regel nach § 549 Abs. 3 BGB nicht.
- Verordnungen der Länder müssen nach dem aktuellen Gesetzestext spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.
Was begrenzt die Mietpreisbremse genau?
Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn eines Wohnraummietverhältnisses in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens um 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Gebiete bestimmen die Landesregierungen durch Rechtsverordnung. Ein angespannter Markt liegt vor, wenn die Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Indizien sind unter anderem Mieten, die stärker steigen als im Bundesdurchschnitt, eine überdurchschnittliche Mietbelastung der Haushalte, eine wachsende Bevölkerung ohne ausreichenden Neubau sowie geringer Leerstand bei hoher Nachfrage.
Die Verordnung muss begründet werden und nach dem aktuellen Gesetzestext spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Welche Städte betroffen sind, ergibt sich deshalb aus der Verordnung deines Bundeslandes und nicht aus dem Bundesgesetz. Zur Frist haben wir den Beitrag Mietpreisbremse bis 2029: Was Studierende wissen müssen geschrieben, hier geht es nur um die Anwendung auf WG-Zimmer.
Für welche WG-Konstellationen gilt die Regel?
Die Antwort hängt davon ab, mit wem du den Vertrag schließt und wer in der Wohnung wohnt. Die folgende Übersicht ordnet die häufigsten Fälle ein. Sie ersetzt keine Prüfung deines Vertrags, zeigt aber, wo die Abgrenzung verläuft.
| Konstellation | Mietpreisbremse | Grundlage |
|---|---|---|
| Alle Mitbewohner sind Hauptmieter und schließen den Vertrag mit dem Eigentümer oder der Hausverwaltung | Grundsätzlich ja, wenn die Gemeinde in der Verordnung steht | § 556d BGB |
| Du bist Untermieter bei einem Hauptmieter, der selbst in der Wohnung lebt, und das Zimmer wird überwiegend möbliert überlassen | Ausnahme kann eingreifen | § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB |
| Du bist Untermieter, das Zimmer ist nicht überwiegend möbliert oder der Untervermieter wohnt nicht selbst in der Wohnung | Ausnahme nach dem Wortlaut nicht ohne Weiteres erfüllt, Einzelfallprüfung nötig | § 549 Abs. 2 BGB |
| Das Zimmer ist nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet | Ausnahme kann eingreifen | § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB |
| Zimmer in einem Studenten- oder Jugendwohnheim | Regel gilt nicht | § 549 Abs. 3 BGB |
Quelle der Tabelle: § 549 und § 556d BGB, Abruf November 2026.
Welche Rolle du als Haupt- oder Untermieter hast, erklärt der Beitrag Hauptmieter oder Untermieter im WG-Zimmer: Der Unterschied. Wer eine WG neu aufsetzt, findet in Wohngemeinschaft gründen: Wer den Mietvertrag unterschreibt die Vertragsvarianten.
Was bedeutet überwiegend möbliert oder vorübergehend?
§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB nimmt Wohnraum aus, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und überwiegend möbliert überlassen wird. Die Ausnahme gilt nicht, wenn du das Zimmer dauerhaft mit deiner Familie oder in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt nutzt. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nimmt Wohnraum aus, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
Ob ein Zimmer überwiegend möbliert ist oder die Nutzung nur vorübergehend sein soll, lässt sich nicht pauschal sagen. Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an, etwa auf den Umfang der Möbel und auf die vereinbarte Dauer. Verlass dich deshalb nicht auf Aussagen wie „WG-Zimmer sind immer ausgenommen“ oder „gelten immer“. Beide Aussagen sind zu grob.
Wie prüfst du, ob die Miete für dein Zimmer zu hoch ist?
- Klär, in welcher Gemeinde die Wohnung liegt und ob sie in der Verordnung deines Bundeslandes als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt geführt wird.
- Ordne deine Konstellation ein: Hauptmietvertrag, Untermiete, möbliert, befristet.
- Bestimme die ortsübliche Vergleichsmiete. Wie das mit dem Mietspiegel geht, steht in Mietspiegel finden und lesen: So prüfst du deine Miete. Ob ein Mietspiegel Werte für einzelne Zimmer enthält, steht in seiner Erläuterung.
- Frage nach der Vormiete. Der Vermieter muss nach §§ 556e und 556f BGB bestimmte Angaben unaufgefordert vor der Vertragserklärung machen, wenn er sich auf eine Ausnahme berufen will. Mehr dazu in Vormiete bei der Mietpreisbremse: Darf der Vermieter danach fragen?.
- Rechne die Obergrenze aus und vergleiche sie mit der verlangten Miete.
Wie rechnest du die Obergrenze? Ein Beispiel
Annahme: Eine Wohnung hat 80 Quadratmeter, die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt laut Mietspiegel 9,00 Euro je Quadratmeter netto kalt. Die Vergleichsmiete für die Wohnung liegt dann bei 720 Euro. Zehn Prozent darüber ergeben 792 Euro. Verlangt der Vermieter 1.000 Euro netto kalt, läge er in diesem Beispiel um 208 Euro über der Obergrenze.
Das Beispiel dient nur der Rechenlogik. Die Zahlen sind angenommen. Wie die Gesamtmiete auf die Zimmer einer WG verteilt wird, regeln die Mitbewohner untereinander, die Obergrenze bezieht sich auf die Wohnung beziehungsweise bei Untermiete auf den untervermieteten Teil. Eine rechtssichere Berechnung für dein Zimmer gibt dir eine Mieterberatung.
Was kannst du tun, wenn die Miete über der Grenze liegt?
§ 556g BGB regelt, welche Rechte du bei einer überhöhten Miete hast. Welche Form und welche Frist für eine Rüge gelten, solltest du dort und in der Beratung klären, bevor du handelst. Kürze die Miete nicht auf eigene Faust, denn ein Fehler kann zu Zahlungsrückständen führen. Eine Mietberatung bieten Mietervereine und viele Studierendenwerke und Studierendenvertretungen an, die Zuständigkeit unterscheidet sich je Hochschulort.
Willst du die Wohnung dennoch nehmen, kannst du die Frage der Miethöhe später prüfen lassen. Halte dafür Anzeige, Besichtigungstermin und Schriftverkehr zur Miete fest. Ein Überblick über die Vertragsvarianten steht in Mietvertrag verstehen: Darauf solltest du als Student achten.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse auch für ein einzelnes WG-Zimmer?
Ja, wenn das Zimmer Teil eines Mietverhältnisses über Wohnraum in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ist und keine Ausnahme eingreift. Bei Untermiete in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist die Ausnahme für überwiegend möblierten Wohnraum zu prüfen.
Gilt die Regel im Studentenwohnheim?
Nein. Nach § 549 Abs. 3 BGB gelten die Vorschriften zur Miethöhe bei Mietbeginn für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim nicht. Wie sich die Miete im Wohnheim zusammensetzt, erklärt der Beitrag Kosten im Studierendenwohnheim: Was Miete und Nebenkosten umfassen.
Gilt die Mietpreisbremse bei einer Zwischenmiete?
Das hängt davon ab, ob die Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch erfolgt. Dann kann die Ausnahme nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB eingreifen. Für die Zwischenmiete gibt es weitere Regeln, die in Zwischenmiete für Studierende: Was erlaubt ist und was nicht erklärt werden.
Muss der Vermieter die Mietpreisbremse von sich aus beachten?
Die Obergrenze gilt unabhängig davon, ob du sie ansprichst. Der Vermieter muss nach § 556g BGB in bestimmten Fällen unaufgefordert Auskunft geben, etwa zur Vormiete. Wenn die Miete zu hoch ist, musst du dich aber selbst darauf berufen.
So gehst du jetzt vor
- Notiere Gemeinde, Mietbeginn, verlangte Miete und die Art des Vertrags (Hauptmiete oder Untermiete).
- Prüfe, ob die Gemeinde in der Verordnung des Landes steht.
- Frage nach Möblierung, Bewohnern und Vormiete und halte die Antworten schriftlich fest.
- Vergleiche die Miete mit dem Mietspiegel und rechne die Obergrenze aus.
- Lass dich bei Zweifeln vor der Unterschrift beraten. Eine persönliche Beratung zu Wohnen und Absicherung im Studium findest du bei Academycon unter So arbeiten wir.
Passend dazu
- Wohnen im Studium: Miete, WG, Wohnheim und Wohngeld im Überblick
- Mietpreisbremse bis 2029: Was Studierende wissen müssen
- Hauptmieter oder Untermieter im WG-Zimmer: Der Unterschied
- Mietspiegel finden und lesen: So prüfst du deine Miete
- WG finden: Tipps für die erfolgreiche Suche
Quellen: § 556d BGB, Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, Abruf November 2026; § 549 BGB, Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften, Abruf November 2026; § 556g BGB, Rechtsfolgen und Auskunftspflichten, Abruf November 2026
Stand: November 2026. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine individuelle Beratung.
