Wohnungsbetrug erkennen heißt, Fake-Wohnungsanzeigen an wiederkehrenden Mustern zu durchschauen: Zu niedrige Miete, Vorkasse, Eigentümer im Ausland und Druck zur schnellen Überweisung. Studierende mit dringendem Wohnbedarf sind nach Angaben der TH Köln ein bevorzugtes Ziel. Diese Checkliste ordnet die Warnsignale, nennt den rechtlichen Rahmen und zeigt, was du nach einer Überweisung tun kannst.
Kurz beantwortet: Typische Warnsignale für Fake-Wohnungsanzeigen sind laut Verbraucherzentrale auffällig niedrige Mieten, Vorkasse für Schlüssel oder Besichtigung, eine Kaution vor Vertragsabschluss, Bitten um eine Ausweiskopie und Eigentümer im Ausland. Zahle nie vor einer Besichtigung und einem seriösen Vertragsschluss. Betrug nach § 263 StGB wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe bestraft. Stand: November 2026.
Das Wichtigste in Kürze
- Zahle nichts vorab: Weder für Schlüssel noch für eine Besichtigung noch als Kaution vor dem Vertrag.
- Besichtige die Wohnung selbst oder per Videogespräch, bevor du überweist.
- Vergleiche Miete und Angaben mit dem Mietspiegel, Fotos prüfst du mit der umgekehrten Bildersuche.
- Sende keine Ausweiskopie per E-Mail, damit niemand deine Identität missbrauchen kann.
- Nach einer Überweisung: Sofort die Bank informieren, Strafanzeige erstatten und das Portal melden.
Woran erkennst du eine Fake-Wohnungsanzeige?
Die Verbraucherzentrale beschreibt typische Auffälligkeiten in Anzeigen. Keines davon beweist allein einen Betrug, mehrere zusammen sollten dich aber stoppen. Die Tabelle ordnet die Signale und nennt, was du jeweils tun kannst.
| Warnsignal | Warum es auffällig ist | Das tust du |
|---|---|---|
| Auffällig niedrige Miete oder Nebenkosten | Der Preis liegt deutlich unter dem üblichen Niveau | Mit dem kommunalen Mietspiegel vergleichen |
| Aufforderung zur Vorkasse | Wer vorab Geld verlangt, will oft nur kassieren | Nichts überweisen, erst besichtigen |
| Bilder und Text passen nicht zusammen | Fotos stammen oft aus dem Internet, etwa aus Möbelkatalogen | Umgekehrte Bildersuche nutzen |
| Holpriges Deutsch oder Anfrage auf Englisch | Texte werden kopiert und übersetzt | Zurückhaltend bleiben, Telefonnummer prüfen |
| Ähnliche Anzeigen mit anderen Kontaktdaten | Derselbe Text taucht auf mehreren Portalen auf | Textpassagen in einer Suchmaschine eingeben |
| Fehlende Angaben | Nur Warmmiete, kein Energieausweis, kein Ansprechpartner, kein Impressum | Nachfragen, wer der Verantwortliche ist |
| Auslandskonto | Die IBAN beginnt mit einem unerwarteten Länderkürzel | Nicht zahlen, Verdacht melden |
Quelle der Tabelle: Verbraucherzentrale, Fake-Wohnungen im Internet, Abruf November 2026.
Auch ein vorhandenes Impressum kann gefälscht sein. Ein Beispiel für die Prüfung der Miete findest du in Mietspiegel finden und lesen: So prüfst du deine Miete. Annahme: Der Mietspiegel weist für vergleichbare Wohnungen etwa 12 Euro je Quadratmeter aus, die Anzeige verlangt 5 Euro. Eine solche Lücke ist ein Grund, besonders genau hinzusehen.
Welche Maschen sind besonders verbreitet?
- Vorkasse für Schlüssel: Angeblich im Ausland lebende Eigentümer verlangen eine Überweisung für Zusendung oder Übergabe des Schlüssels.
- Nachnahme: Auch bei einem zugeschickten Schlüssel bleibst du auf der Gebühr sitzen, und der Schlüssel passt womöglich nicht.
- Vorkaution: Vor Vertragsabschluss wird eine Kaution gefordert, mit oder ohne Besichtigung.
- Besichtigungsgebühr: Geld soll dafür fließen, in die Vorauswahl aufgenommen zu werden.
- Phishing: Angebliche Mails des Immobilienportals führen auf gefälschte Seiten.
- Ausweiskopie: Betrüger wollen die Identität für illegale Geschäfte nutzen.
- Fremde Plattformen: Zahlung oder Schlüsselübergabe sollen über Plattformen laufen, die dafür nicht vorgesehen sind.
Was sagt das Gesetz zu Vorkasse, Kaution und Gebühren?
Das Gesetz stützt deine Skepsis in mehreren Punkten. § 551 BGB begrenzt die Mietsicherheit auf das Dreifache der Monatsmiete ohne pauschale Betriebskosten, und die erste von drei möglichen Raten ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, nicht vor dem Vertrag. Nach § 2 Abs. 1a WoVermRG dürfen Vermittler vom Wohnungssuchenden keine Vergütung fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, bereits gezahlte Beträge kannst du zurückfordern. Eine Gebühr für die Besichtigung ist deshalb ein deutliches Warnsignal.
Betrug ist nach § 263 StGB strafbar: Wer in der Absicht, sich einen rechtswidrigen Vermögensvorteil zu verschaffen, einen anderen durch unwahre Behauptungen täuscht und dessen Vermögen schädigt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe bestraft. Auch der Versuch ist strafbar. Welche Rechte du bei der regulären Wohnungssuche hast, steht in Wohnungssuche als Student: Welche Rechte und Pflichten du hast.
Checkliste: Was prüfst du vor jeder Zahlung?
- Hast du die Wohnung persönlich oder per Videogespräch gesehen?
- Passen Fotos, Beschreibung und Lage zusammen, und ist die Bildersuche unauffällig?
- Liegt die Miete im Rahmen des Mietspiegels?
- Gibt es einen Ansprechpartner mit prüfbarer Adresse und Telefonnummer?
- Wurde ein schriftlicher Vertrag geschlossen, bevor Geld fließt?
- Ist das Zahlungsziel ein inländisches Konto auf den Namen des Vermieters?
- Wird Druck gemacht, etwa mit dem Satz „Es gibt viele Interessenten, überweise heute“?
Was tust du, wenn du schon überwiesen hast?
Die Verbraucherzentrale empfiehlt: Bitte die Bank sofort, die Zahlung rückgängig zu machen. Einen Anspruch darauf gibt es nicht. Bei einer SEPA-Basislastschrift kannst du nach § 675x Abs. 2 BGB ohne Angabe von Gründen die Erstattung verlangen, musst das aber nach § 675x Abs. 4 BGB innerhalb von acht Wochen ab der Belastung tun. Für eine normale Überweisung gilt diese Regel nicht. Erstatte Strafanzeige bei der Polizei, was auch online möglich ist, und melde den Betrug dem betroffenen Immobilienportal, damit andere gewarnt werden. Bewahre alle Nachrichten, Anzeigen und Zahlungsbelege auf.
Worauf müssen internationale Studierende besonders achten?
Die TH Köln warnt, dass Betrüger es besonders auf Studierende mit dringendem Wohnbedarf abgesehen haben. Sie empfiehlt, vor Unterschrift oder Zahlung in Ruhe zu prüfen und bei Zweifeln eine zweite Meinung einzuholen, englischsprachige Angebote kritisch zu prüfen und auf ungewöhnlich günstige Preise zu achten. Bei Vermietern, die angeblich im Ausland leben, solltest du ein Videogespräch führen. Einen zugeschickten Passscan solltest du nicht als Echtheitsbeweis werten. Ohne Schufa-Auskunft bietest du besser Nachweise an, statt Geld zu überweisen, siehe Wohnung ohne Schufa für internationale Studierende: Was möglich ist.
Häufige Fragen
Darf ein Vermieter eine Kaution vor der Schlüsselübergabe verlangen?
Die Kaution wird nach § 551 BGB in Raten gezahlt, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Nach der Verbraucherzentrale wird sie erst zum vereinbarten Mietbeginn fällig. Wer vorher überweisen will, ohne Vertrag, handelt riskant.
Ist eine Besichtigungsgebühr zulässig?
Vermittler dürfen von Wohnungssuchenden keine Vergütung verlangen (§ 2 Abs. 1a WoVermRG). Besichtigungsgebühren gelten nach der TH Köln in der Regel als Betrug.
Soll ich eine Ausweiskopie schicken?
Nein. Die Verbraucherzentrale warnt, dass Betrüger Ausweiskopien für illegale Geschäfte missbrauchen. Auch die Datenschutzkonferenz hält nach ihrer Orientierungshilfe (Version 1.0 vom 24. Januar 2024) eine Kopie bei der Vermietung für nicht erforderlich. Die aktuelle Fassung der Orientierungshilfe findest du bei der Datenschutzkonferenz.
Hilft die Bank bei einer Fehlüberweisung an Betrüger?
Du kannst sie bitten, die Zahlung rückgängig zu machen, einen Anspruch darauf hast du nicht. Je schneller du handelst, desto besser. Bei SEPA-Basislastschriften gilt eine Erstattungsfrist von acht Wochen ab der Belastung (§ 675x BGB), bei einer Überweisung nicht.
So gehst du jetzt vor
- Prüfe die Anzeige anhand der Tabelle und der Checkliste.
- Besichtige die Wohnung persönlich oder per Video, bevor du über Geld sprichst.
- Zahle nur nach einem schriftlichen Vertrag und zum vereinbarten Mietbeginn.
- Bei Verdacht: Kein Geld, keine Ausweiskopie, Anzeige melden.
- Wenn du bereits gezahlt hast: Bank informieren, Strafanzeige erstatten, Portal melden. Für Fragen zu Absicherung und Finanzen ist eine persönliche Beratung bei Academycon möglich: So arbeiten wir.
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Quellen: Verbraucherzentrale: Fake-Wohnungen im Internet, so erkennen Sie falsche Immobilienanzeigen, Abruf November 2026; TH Köln, Referat Internationale Angelegenheiten: Hinweise für die Wohnungssuche, Stand Juli 2026; § 263 StGB, Betrug, Abruf November 2026; § 551 BGB, Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten, Abruf November 2026; Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG), § 2, Abruf November 2026; § 675x BGB, Erstattungsanspruch bei SEPA-Lastschriften, Abruf 2. November 2026; Datenschutzkonferenz: Orientierungshilfe zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressenten, Version 1.0, 24.01.2024
Stand: November 2026. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine individuelle Beratung.
