In vielen WGs wohnt jemand, dessen Name nicht im Mietvertrag steht. Die Begriffe Hauptmieter und Untermieter werden dann schnell vermischt. Dabei entscheidet die Rolle darüber, wer gegenüber dem Vermieter Rechte hat, wer die Miete schuldet und wer die Wohnung kündigen kann.
Kurz beantwortet: Hauptmieter ist, wer den Mietvertrag mit dem Vermieter geschlossen hat. Untermieter wohnt aufgrund eines Vertrags mit dem Hauptmieter und hat in der Regel keinen direkten Vertrag mit dem Vermieter. Der Hauptmieter braucht für die Überlassung an Dritte die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB). Stand: November 2026.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Hauptmieter steht im Mietvertrag mit dem Vermieter und trägt dessen Pflichten.
- Der Untermieter hat ein Vertragsverhältnis mit dem Hauptmieter, nicht mit dem Vermieter.
- Für die Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte braucht der Hauptmieter grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters.
- Ein berechtigtes Interesse kann den Anspruch auf Erlaubnis begründen, wenn kein wichtiger Grund dagegen spricht (§ 553 BGB).
- Welche Rolle du hast, bestimmt, wem du Rechte und Pflichten gegenüber schuldest.
Welche Rolle hat wer?
Im Alltag einer WG überschneiden sich drei Konstellationen. Die folgende Tabelle ordnet sie nach dem Vertragsverhältnis ein, nicht nach dem Zimmer, das jemand bewohnt.
| Rolle | Vertragspartner | Typische Pflichten |
|---|---|---|
| Hauptmieter | Vermieter | Miete an den Vermieter zahlen, Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllen |
| Mitmieter | Vermieter (gemeinsam mit anderen) | Gemeinsam für die Miete einstehen, die gesamte Leistung kann gefordert werden |
| Untermieter | Hauptmieter | Zahlung an den Hauptmieter nach Untermietvertrag, Einhaltung der Hausregeln |
Die Tabelle zeigt, dass der Untermieter keinen direkten Vertrag mit dem Vermieter hat. Wer seine Miete zahlt, ergibt sich aus dem Untermietvertrag. Trotzdem wirkt der Hauptmietvertrag auf die Wohnung und die Hausregeln, die du als Untermieter einhalten musst.
Wann braucht der Hauptmieter eine Erlaubnis?
Nach § 540 Abs. 1 BGB darf der Mieter den Gebrauch der Wohnung nicht ohne Erlaubnis des Vermieters an einen Dritten überlassen. Das betrifft auch die Untervermietung. Ohne Zustimmung kann der Vermieter daher je nach Umständen Konsequenzen ziehen, die im Vertrag und im Gesetz geregelt sind.
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter das Mietverhältnis nach § 540 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Das gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Dieses Sonderkündigungsrecht ist ein wichtiger Punkt, wenn du als Hauptmieter einen Untermieter aufnehmen willst.
Wann kann der Hauptmieter einen Anspruch auf Erlaubnis haben?
Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, kann er nach § 553 Abs. 1 BGB vom Vermieter die Erlaubnis verlangen. Die Regel bezieht sich auf einen Teil des Wohnraums, also etwa ein Zimmer.
Der Vermieter kann die Erlaubnis allerdings verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 BGB). Ob ein solcher Grund vorliegt, muss im Einzelfall geprüft werden.
Welche Rechte hat ein Untermieter?
Der Untermieter hat seine Rechte in erster Linie gegenüber dem Hauptmieter, aus dem Untermietvertrag. Eine direkte Beziehung zum Vermieter besteht regelmäßig nicht. Das bedeutet, dass Fragen zur Miete, zu Reparaturen oder zur Kaution zuerst mit dem Hauptmieter geklärt werden müssen, sofern der Untermietvertrag nichts anderes regelt.
Wichtig ist außerdem, dass der Untermieter die Wohnung nur im Rahmen der Erlaubnis nutzt. Wer ohne Zustimmung einzieht, kann Ärger mit dem Hauptmieter und dem Vermieter bekommen. Lass dir den Untermietvertrag schriftlich geben und prüfe, welche Regeln er zu Kündigung, Kaution und Nebenkosten enthält.
Welche Pflichten hat der Hauptmieter?
Der Hauptmieter bleibt dem Vermieter gegenüber für die Wohnung verantwortlich. Er schuldet die Miete, meldet Mängel und trägt die Verantwortung für die Einhaltung der Hausregeln. Ein Untermieter ändert daran nichts, weil der Vertrag mit dem Vermieter bestehen bleibt.
Der Hauptmieter sollte deshalb genau regeln, wie Zahlungen, Mängel und Schlüssel zwischen den Beteiligten laufen. Eine klare Liste mit Ansprechpartnern vermeidet, dass der Vermieter Forderungen an den falschen Adressaten richtet.
Wie unterscheidet man die Rollen im Alltag?
Ein einfacher Test hilft. Steht der Name im Mietvertrag mit dem Vermieter, bist du Mieter. Hast du nur einen Vertrag mit einer Person, die selbst Mieter ist, bist du Untermieter. Der Mietvertrag entscheidet, nicht das Gefühl, dass alle gleichberechtigt sind.
Gerade bei WGs mit wechselnder Belegung lohnt sich ein Blick in beide Verträge. Achte auf die Angaben zur Vertragspartei, zu den Zahlungen und zum Zimmer, das du nutzt.
Problematisch wird es, wenn sich die Rollen im Lauf der Zeit verschieben. Zieht etwa ein Mitbewohner ein, ohne im Vertrag zu stehen, und übernimmt später Zahlungen, sollte schriftlich festgehalten werden, wer welche Pflicht hat. Eine nachträgliche Vereinbarung ersetzt nicht automatisch die Zustimmung des Vermieters. Frag deshalb rechtzeitig nach, bevor sich ein Wechsel der Rollen ergibt.
Auch der Zeitpunkt des Einzugs ist wichtig. Wer vor dem Abschluss des Untermietvertrags in die Wohnung zieht, sollte die Abreden über Miete, Nebenkosten und Kaution sofort festhalten. So lässt sich später klären, ab welchem Datum die Zahlungspflicht gilt und wer für die Übergabe zuständig ist.
Häufige Fragen
Muss ich als Untermieter im Mietvertrag stehen?
Nein, in der Regel nicht. Der Untermieter hat einen eigenen Vertrag mit dem Hauptmieter. Ob der Vermieter die Untervermietung erlaubt hat, ist dabei eine eigene Frage, die der Hauptmieter klären muss.
Kann der Hauptmieter einen Untermieter einfach aufnehmen?
Nach § 540 BGB braucht er die Erlaubnis des Vermieters. Hat er sie nicht, riskiert er Konsequenzen im Verhältnis zum Vermieter. Ein berechtigtes Interesse kann nach § 553 BGB einen Anspruch auf Erlaubnis begründen, wenn kein wichtiger Grund dagegen spricht.
Kann der Vermieter den Untermieter ablehnen?
Das hängt vom Einzelfall ab. Nach § 553 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt, die Wohnung übermäßig belegt würde oder die Überlassung nicht zumutbar ist.
Welche Kündigung gilt für den Untermieter?
Die Kündigung richtet sich nach dem Untermietvertrag und nach der Rolle, in der du wohnst. Ob und wie der Untermieter kündigen kann, prüfe anhand des Vertrags. Für Fristen im WG-Zimmer hilft der Beitrag zur Kündigungsfrist.
Weitere Hinweise zu den Vertragsverhältnissen in einer WG findest du im Beitrag Wohngemeinschaft gründen: Wer den Mietvertrag unterschreibt.
So gehst du jetzt vor
- Prüfe den Mietvertrag, um zu sehen, wer dort als Mieter steht.
- Lass dir einen schriftlichen Untermietvertrag geben, wenn du nicht im Mietvertrag stehst.
- Kläre mit dem Hauptmieter, ob der Vermieter der Untervermietung zugestimmt hat.
- Notiere Ansprechpartner und Zahlungswege, damit Forderungen eindeutig zugeordnet werden.
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Quellen:
§ 540 BGB, Gebrauchsüberlassung an Dritte (gesetze-im-internet.de, abgerufen im November 2026).
§ 553 BGB, Überlassung von Wohnraum an Dritte (gesetze-im-internet.de, abgerufen im November 2026).
Stand: November 2026. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine individuelle Beratung.
