Fällt die Heizung im Winter aus, steht Feuchtigkeit in der Wand oder stört Baulärm den Alltag, stellt sich schnell die Frage, ob du die Miete kürzen darfst. In einer WG wird das oft zum Streit, weil mehrere Personen betroffen sind und unterschiedlich reagieren. Dieser Ratgeber erklärt die gesetzliche Rechtsfolge der Mietminderung und zeigt, wie du sie nachvollziehbar und ohne Eskalation umsetzt.
Kurz beantwortet: Ist die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr voll tauglich, bist du für diese Zeit von der Miete befreit oder musst nur eine angemessen herabgesetzte Miete zahlen (§ 536 Abs. 1 BGB, Stand November 2026). Eine feste Minderungsquote nennt das Gesetz nicht. Die Höhe richtet sich nach dem Einzelfall. Gerade in der WG lohnt es sich, Mängel früh schriftlich anzuzeigen.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Mangel liegt vor, wenn die Wohnung ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert (§ 536 Abs. 1 BGB).
- Für die Zeit des vollständigen Ausfalls bist du von der Miete befreit.
- Bei einer Minderung zahlst du für diese Zeit nur eine angemessen herabgesetzte Miete.
- Eine feste Minderungsquote nennt das Gesetz nicht, maßgeblich ist der Einzelfall.
- Dokumentiere den Mangel schriftlich, mit Datum, Beschreibung und Fotos.
Wann liegt ein Mangel vor?
Ein Mangel liegt vor, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung oder während der Mietzeit einen Fehler hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB). Typische Beispiele sind ein Heizungsausfall im Winter, Feuchtigkeit oder Schimmel in Wänden oder ein defekter Warmwasserboiler. In allen Fällen zählt, ob die Nutzung der Wohnung tatsächlich eingeschränkt ist.
Nicht jede Unannehmlichkeit ist ein Mangel. Wie Schimmel entsteht und welche Pflichten du beim Lüften und Heizen hast, erklärt der Ratgeber Schimmel in der WG: Was Mieter tun dürfen und was nicht. Dieser Artikel behandelt dagegen die Rechtsfolge, also was mit der Miete passiert.
Was passiert mit der Miete?
Das Gesetz unterscheidet zwei Situationen. Ist die Tauglichkeit vollständig aufgehoben, bist du für diese Zeit von der Miete befreit. Ist sie nur gemindert, zahlst du für die betroffene Zeit eine angemessen herabgesetzte Miete (§ 536 Abs. 1 BGB).
| Situation | Rechtsfolge nach § 536 Abs. 1 BGB |
|---|---|
| Tauglichkeit ist vollständig aufgehoben | Du bist für diese Zeit von der Miete befreit. |
| Tauglichkeit ist gemindert | Du zahlst für diese Zeit nur eine angemessen herabgesetzte Miete. |
Die Befreiung und die Minderung gelten für den Zeitraum, in dem der Mangel besteht. Sobald er behoben ist, schuldest du wieder die volle Miete. Deshalb ist die Dauer genauso wichtig wie die Art des Mangels.
Wie berechnest du die Minderung in der WG?
Eine feste Prozentzahl gibt es im Gesetz nicht. Die angemessene Herabsetzung hängt von Art, Umfang und Dauer des Mangels ab. Für ein Beispiel gehen wir von einer angenommenen Minderung aus, die nicht als Maßstab gilt.
Annahme: Das WG-Zimmer kostet 500 Euro Warmmiete, und die Tauglichkeit ist über zwei Monate deutlich gemindert. Eine angenommene Minderung um 20 Prozent ergibt 400 Euro im Monat, also 100 Euro weniger je Monat. Über zwei Monate wären das 200 Euro. Ob 20 Prozent im konkreten Fall angemessen sind, bleibt eine Einzelfrage.
- Lege die vertraglich vereinbarte Miete fest, für deinen Anteil oder für das Zimmer.
- Bestimme den Zeitraum, in dem der Mangel bestand.
- Schätze die Beeinträchtigung ein und begründe sie gegenüber dem Vermieter.
- Lass dich bei größeren Beträgen beraten, bevor du die Zahlung kürzt.
Worauf du in der WG achten solltest
In einer WG hast du oft einen gemeinsamen Mietvertrag mit mehreren Personen. Mängel betreffen alle Bewohner, die Reaktionen fallen aber unterschiedlich aus. Stimmt euch deshalb ab, wer den Mangel meldet, wer die Schriftwechsel führt und wie die gekürzte Miete auf die Mitbewohner verteilt wird.
Eine einseitige Kürzung ohne Absprache führt schnell zu Streit, auch wenn der Mangel real ist. Wer zudem die Miete kürzt, ohne den Mangel belegen zu können, riskiert einen Zahlungsrückstand. Sprich den Mangel daher möglichst früh an und halte fest, was vereinbart wurde.
Wie zeigst du den Mangel richtig an?
Melde den Mangel schriftlich, beschreibe ihn genau und nenne das Datum, an dem du ihn bemerkt hast. Füge Fotos bei und setze dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung. Halte auch fest, wann du welche Beeinträchtigung erlebt hast, etwa kalte Räume oder unbenutzbare Bäder.
Wenn die Anzeige ausbleibt, fehlt dir später der Nachweis über Zeitpunkt und Umfang. Das gilt besonders, wenn der Vermieter bestreitet, dass es den Mangel überhaupt gab. Ein Protokoll mit Fotos und Datum ist dann besonders wichtig.
Heizungsausfall im Winter: Ein typischer Fall
Fällt die Heizung im Winter über mehrere Tage aus, wiegt das in der Regel schwerer als ein Mangel, der nur einzelne Räume betrifft. Ob der Ausfall die Tauglichkeit vollständig aufhebt oder nur mindert, hängt davon ab, ob die Wohnung noch sinnvoll bewohnbar ist. Entscheidend sind die Temperatur in den Räumen, die Dauer und die Frage, ob du zeitweise anderswo unterkommen musst.
Dokumentiere den Ausfall deshalb mit Temperaturmessungen, Fotos vom Thermometer und Notizen zu Datum und Uhrzeit. Melde den Ausfall sofort und schriftlich, damit der Vermieter die Heizung schnell instandsetzen kann. Eine Notfallnummer oder ein Handwerkerdienst sollte im Mietvertrag genannt sein. Frag danach, wenn du sie nicht findest.
Wichtig ist auch, dass du die Miete nicht rückwirkend neu berechnest, ohne die Zeiträume zu belegen. Notiere deshalb laufend, wann der Mangel auftrat, wann er gemeldet wurde und wann er behoben war. Diese Übersicht ist die Grundlage jeder späteren Verständigung mit dem Vermieter.
Häufige Fragen
Darf ich die Miete einfach kürzen, wenn mich etwas stört?
Nein. Die Minderung setzt einen Mangel voraus, der die Tauglichkeit der Wohnung tatsächlich beeinträchtigt. Wer ohne Grund kürzt, zahlt die Differenz zur vollen Miete nicht und gerät in Zahlungsrückstand. Das Gesetz stellt auf die tatsächlich eingeschränkte Nutzung ab.
Wie hoch darf die Minderung sein?
Eine feste Obergrenze nennt § 536 BGB nicht. Die angemessene Herabsetzung richtet sich nach Art, Dauer und Umfang des Mangels. Bei Unsicherheit hilft eine Beratung durch einen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt, bevor du die Zahlung änderst.
Muss ich den Mangel dem Vermieter vorher melden?
Eine schriftliche Mängelanzeige ist sinnvoll, weil du damit Zeitpunkt und Umfang belegen kannst. Ob und wie der Vermieter Zeit zur Beseitigung braucht, ergibt sich aus dem Einzelfall. Warte deshalb nicht lange mit der Meldung.
Gilt die Minderung auch bei kleinen Mängeln?
Die Minderung setzt voraus, dass der Mangel die Tauglichkeit der Wohnung tatsächlich aufhebt oder mindert. Ein kleiner Kratzer an der Tür reicht dafür in der Regel nicht. Ob ein Mangel erheblich genug ist, entscheidet der Einzelfall.
Was passiert, wenn der Mangel behoben ist?
Mit der Beseitigung endet die Minderung. Ab diesem Zeitpunkt schuldest du wieder die volle Miete. Prüfe deine Überweisungen deshalb genau, damit du weder zu viel noch zu wenig zahlst.
So gehst du jetzt vor
- Dokumentiere den Mangel mit Datum und Fotos.
- Melde ihn dem Vermieter schriftlich und setze eine angemessene Frist.
- Stimme dich in der WG ab, bevor du die Miete kürzt.
- Lass dich bei Unsicherheit beraten, bevor du die Zahlung änderst.
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Quellen: § 536 BGB, Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln (Stand: November 2026).
Stand: November 2026. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine individuelle Beratung.
