Wer nach einem Heizungstausch in der Mietwohnung die Miete erhöhen will, beruft sich meist auf die Modernisierungsumlage nach § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Der Vermieter darf dann einen Teil der Kosten jährlich auf die Miete umlegen. Wie hoch dieser Anteil nach dem Gesetzestext ist und welche Grenzen gelten, zeigt dieser Ratgeber.
Kurz beantwortet: Nach § 559 Abs. 1 BGB darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete dabei nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei niedriger Ausgangsmiete nur um 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). Stand: November 2026, Abruf der Gesetzeswiedergabe am 2. November 2026.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Modernisierungsumlage ist in § 559 BGB geregelt und erlaubt eine jährliche Erhöhung um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten.
- Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter nur um 2 Euro.
- Für bestimmte Heizungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1 oder 1a gilt zusätzlich eine Grenze von höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.
- Verteilt sich eine Maßnahme auf mehrere Wohnungen, müssen die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden.
- Über Änderungen an der Umlage wird politisch diskutiert, deshalb zählt immer der Wortlaut des Gesetzes zum Zeitpunkt der Erhöhung.
Was der Vermieter nach § 559 umlegen darf
Die Vorschrift erlaubt dem Vermieter, die Miete nach Modernisierungsmaßnahmen zu erhöhen. Die Berechnung knüpft an die für die Wohnung aufgewendeten Kosten an und nicht an den Marktwert des Gebäudes. Der Gesetzgeber hat dafür einen festen Satz von 8 Prozent der Kosten je Jahr festgelegt. Auf dieser Grundlage kann der Vermieter die Kosten also über viele Jahre verteilt weitergeben.
Ein Heizungstausch kann unter die energetische Modernisierung fallen, für die § 559 Abs. 3a BGB eine eigene Grenze vorsieht. Ob eine konkrete Maßnahme darunter fällt, ergibt sich aus § 555b BGB und nicht aus der Bezeichnung im Angebot des Handwerkers. Genau hier lohnt der genaue Blick, denn nicht jede Erneuerung im Heizungskeller ist eine Modernisierung im Sinne des Mietrechts.
Wie berechnet sich die Erhöhung?
Die Umlage bezieht sich auf die Kosten, nicht auf die bisherige Miete. Der Gesetzestext spricht von 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr. Die folgende Tabelle fasst die Regeln zusammen, die im Abruf vom 2. November 2026 enthalten waren.
| Regel | Inhalt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Umlagesatz | 8 Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr | § 559 Abs. 1 BGB |
| Allgemeine Obergrenze | Höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren; 2 Euro bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter | § 559 Abs. 3a BGB |
| Heizungsmaßnahmen | Zusätzlich höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren | § 559 Abs. 3a BGB mit § 555b Nr. 1 oder 1a |
| Mehrere Wohnungen | Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufteilen | § 559 Abs. 3 BGB |
Die Begrenzung von 3 Euro gilt für Erhöhungen nach § 559 und nicht für Erhöhungen nach §§ 558 und 560. Eine Erhöhung wegen der ortsüblichen Vergleichsmiete läuft also gesondert und wird nicht auf die Modernisierungsgrenze angerechnet. Wer beide Erhöhungen zusammen sieht, sollte sie deshalb getrennt prüfen.
Rechenbeispiel mit Annahmen
Annahme: Der Heizungstausch kostet 20.000 Euro, die Wohnung hat 60 Quadratmeter Wohnfläche, und die gesamten Kosten gelten als für die Wohnung aufgewendet. Die Rechnung ist vereinfacht und ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.
- Jährliche Umlage: 8 Prozent von 20.000 Euro ergeben 1.600 Euro pro Jahr.
- Monatliche Erhöhung: 1.600 Euro geteilt durch 12 ergeben rund 133,33 Euro im Monat.
- Allgemeine Obergrenze: 3 Euro je Quadratmeter mal 60 Quadratmeter ergeben 180 Euro im Monat. Die Erhöhung liegt darunter.
- Heizungsgrenze: 0,50 Euro je Quadratmeter mal 60 Quadratmeter ergeben 30 Euro im Monat als zusätzliche Obergrenze.
In diesem Beispiel bleibt die Erhöhung unter beiden Grenzen. Mit einer niedrigeren Ausgangsmiete, anderen Kosten oder einer anderen Verteilung auf mehrere Wohnungen ergibt sich ein anderes Ergebnis. Entscheidend ist immer die Berechnung des konkreten Falls.
Was Mieter jetzt prüfen sollten
Mieter sollten die Erhöhungserklärung auf Vollständigkeit prüfen. Dazu gehören die Art der Maßnahme, die angesetzten Kosten, der Umlagebetrag und die Umrechnung je Quadratmeter. Wer wissen will, wer über den Heizungstausch entscheidet und wer die Kosten trägt, findet die Antwort im Ratgeber Heizungstausch in der Mietwohnung: Wer entscheidet und wer zahlt.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter nach jedem Heizungstausch die Miete erhöhen?
Nein. Eine Erhöhung nach § 559 setzt eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes voraus, und die Kosten müssen für die Wohnung aufgewendet worden sein. Welche Maßnahmen darunter fallen, ergibt sich aus § 555b BGB, nicht allein aus der Bezeichnung der Arbeiten.
Wie hoch darf die Umlage sein?
Der Gesetzestext nennt 8 Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr. Für die Miete selbst gilt eine Obergrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter 2 Euro.
Gilt eine eigene Grenze für Heizungsmaßnahmen?
Für bestimmte Heizungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1 oder 1a gilt zusätzlich höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Diese Grenze kommt zu den allgemeinen Sätzen hinzu und ersetzt sie nicht.
Kann ich mich gegen eine Erhöhung wehren?
Wer eine Erhöhung für unangemessen hält, sollte die Berechnung nachrechnen und die Angaben prüfen lassen, etwa durch einen Mieterverein oder eine Rechtsberatung. Eine rechtliche Bewertung im Einzelfall kann dieser Ratgeber nicht leisten.
Gelten die Regeln auch bei mehreren Wohnungen?
Ja, wenn die Maßnahme mehrere Wohnungen betrifft. Dann müssen die Kosten nach § 559 Abs. 3 BGB angemessen auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Die Verteilung ist deshalb ein eigener Prüfpunkt, den man nicht übersehen sollte.
So gehst du jetzt vor
- Lies die Erhöhungserklärung vollständig und notiere Datum, Betrag und die angegebenen Kosten.
- Rechne den Umlagebetrag mit 8 Prozent nach und vergleiche das Ergebnis mit der Obergrenze von 3 Euro je Quadratmeter.
- Prüfe bei Heizungsmaßnahmen, ob die zusätzliche Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter eingehalten ist.
- Hole bei Zweifeln eine Prüfung durch einen Mieterverein oder eine Rechtsberatung ein, bevor du der Erhöhung zustimmst.
Was bei einer Erhöhung noch zählt
Bei einer Erhöhung nach Modernisierung zählt nicht nur die Höhe des Betrags, sondern auch der Zeitpunkt, ab dem die Miete steigen soll. Die Erklärung des Vermieters nennt in der Regel das Datum, ab dem die neue Miete gelten soll. Dieses Datum sollte man mit dem Mietvertrag und mit dem Zeitpunkt der Arbeiten abgleichen, denn Fehler an dieser Stelle sind keine Seltenheit.
Das Gesetz kennt außerdem eine Härteklausel. Nach § 559 Abs. 4 BGB kann eine Erhöhung für den Mieter eine Härte bedeuten, die sie in ihrer Wirkung begrenzt. Wer sich betroffen sieht, sollte diese Vorschrift zusammen mit einer Beratungsstelle prüfen, bevor er der Erhöhung zustimmt oder sie ablehnt. Eine pauschale Antwort gibt es dafür nicht, weil es auf die persönlichen Umstände ankommt.
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Quellen: § 559 BGB, Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (Wiedergabe auf gesetze.legal, Abruf 2. November 2026). Für verbindliche Angaben ist der amtliche Wortlaut auf gesetze-im-internet.de maßgeblich.
Stand: November 2026. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine individuelle Beratung.
