Gebäudemodernisierungsgesetz: Was sich für Mieter beim Heizen ändert

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) regelt, wie Heizungen in Gebäuden künftig eingebaut und wie die Kosten dafür verteilt werden. Für Mieter ist vor allem wichtig, wer ab 2028 die CO2-Kosten und Gasnetzentgelte trägt, wenn die Heizung ausgetauscht wird. Dieser Ratgeber erklärt die Regeln für Mietwohnungen, die Übergangsfristen und die Ausnahmen, soweit sie in der Mitteilung des Bundeswirtschaftsministeriums beschrieben sind.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Bundestag hat das Gesetz nach der Mitteilung im Juli 2026 beschlossen. Das genaue Datum geben die Quellen unterschiedlich an, deshalb ist es im Bundesgesetzblatt und in der Dokumentation des Bundestages (DIP) zu prüfen.
• Ab dem 1. Januar 2028 teilen Mieter und Vermieter bei neuen Heizungen die CO2-Kosten und die Gasnetzentgelte jeweils zur Hälfte.
• Ab dem 1. Januar 2029 teilen sie sich zusätzlich den Preisbestandteil für biogene Brennstoffe der Stufen 1 bis 3 der Biotreppe jeweils zur Hälfte.
• Für Neubauten mit einem Bauantrag vor dem 13. Mai 2026 gilt Bestandsschutz.
• Bei einem irreparablen Heizungsausfall bleibt für zwölf Monate der Regelungsstand zum Zeitpunkt des Ausfalls maßgeblich.

Was gilt für Mietwohnungen ab 2028?

Die Grundregel ist einfach beschrieben: Bei neu eingebauten Heizungen tragen Mieter und Vermieter die Kohlendioxidkosten und die Gasnetzentgelte jeweils zur Hälfte. Damit wird der CO2-Preis nicht mehr allein über die Heizkostenabrechnung an den Mieter weitergereicht. Für die Praxis entscheidet, ob eine Heizung nach dem Stichtag eingebaut wurde, denn die Regel knüpft an den Einbau an.

Die Mitteilung unterscheidet zwischen Gebäudearten. Wer in einem Einfamilienhaus wohnt oder eine Gasetagenheizung hat, ist als sogenannter Selbstversorger einzuordnen. Für ihn gilt laut Mitteilung, dass er sich die Hälfte der Kosten vom Vermieter erstatten lassen kann. Wie sich die Teilung bei einer zentralen Anlage in der Abrechnung des Vermieters zeigt, muss im Gesetzestext nachgelesen werden.

Welche Übergangsregeln gelten?

Das Gesetz arbeitet mit Stufen. Die folgende Tabelle fasst die Stichtage und Ausnahmen zusammen, so wie sie in der Mitteilung dargestellt sind. Die Angaben sind Zusammenfassungen und ersetzen nicht den Gesetzestext. Die Eckdaten 1. Januar 2028 und 1. Januar 2029 nennt auch das Bundeswirtschaftsministerium in seiner Pressemitteilung zum Kabinettsbeschluss vom 13. Mai 2026 (damals ein Gesetzentwurf). Der Stichtag für den Bestandsschutz, die Härtefallregel und die Frist für den Bezug bis Ende 2029 stehen nicht in dieser Pressemitteilung, sie stützen sich allein auf die Mitteilung zum späteren Beschluss und sind im Gesetzestext zu prüfen.

Die Tabelle beschreibt die Grundlinie. Ob ein Einzelfall darunter fällt, hängt von Baujahr, Bauantrag, Heizungsart und Mietvertrag ab. Ein Mietvertrag, der diese Fragen nicht regelt, ist deshalb nicht automatisch falsch, muss aber im Lichte des Gesetzes gelesen werden.

Was bedeutet das in Euro? Ein Rechenbeispiel

Annahme: Die jährlichen CO2-Kosten einer Gasheizung in einer Mietwohnung betragen 1.000 Euro, und die Heizung ist nach dem Stichtag neu eingebaut. Dann trägt der Mieter nach der hälftigen Regel 500 Euro dieser CO2-Kosten. Der Vermieter trägt die anderen 500 Euro. Das Gasnetzentgelt wird nach derselben Logik geteilt, die Mitteilung nennt dafür aber keinen Betrag. Das Beispiel zeigt nur die Aufteilung, nicht die tatsächliche Höhe der Kosten.

Gibt es Ausnahmen für Vermieter?

Ja, nach der Mitteilung gibt es eine Härtefallregel. Vermieter unsanierter Gebäude mit niedrigen Mieten können die hälftige Kostentragung in besonderen Fällen abwenden. Wann genau ein solcher Fall vorliegt, muss im Gesetzestext nachgelesen werden. Als Mieter solltest du prüfen, ob dein Vermieter sich auf eine solche Regel beruft, und die Begründung verlangen, wenn sie nicht nachvollziehbar ist.

Was passiert bei einem Heizungsausfall?

Fällt eine Heizung irreparabel aus, bleibt für zwölf Monate der Regelungsstand zum Zeitpunkt des Ausfalls maßgeblich. Das schützt vor einer Lage, in der während einer Übergangsphase plötzlich neue Regeln gelten. Für Mieter ist wichtig, den Ausfall dokumentieren zu lassen, etwa durch einen Bericht des Heizungsfachbetriebs mit Datum.

Häufige Fragen zum Heizungsgesetz für Mieter

Gilt das Gesetz schon für meine heutige Heizung?

Die Teilung knüpft an den Einbau einer neuen Heizung nach dem Stichtag an. Eine bestehende Heizung ist nach der Mitteilung nicht automatisch von der hälftigen Teilung erfasst. Für bestehende Anlagen gelten die bisherigen Regeln, die in dieser Mitteilung nicht beschrieben sind.

Muss ich der neuen Heizung zustimmen?

Diese Frage beantwortet die Mitteilung nicht. Sie regelt die Kostenverteilung. Ob ein Vermieter eine neue Heizung einbauen darf und wie die Modernisierung im Einzelnen abläuft, ist eine andere Frage. Die Antwort findest du im Mietrecht und im Gesetzestext, nicht in der Kostenregel allein.

Was ist mit Biogas oder Biomasse?

Ab 2029 teilen sich Mieter und Vermieter nach der Mitteilung den Preisbestandteil für biogene Brennstoffe der Stufen 1 bis 3 der Biotreppe jeweils zur Hälfte. Was genau zu welcher Stufe gehört, ist im Gesetzestext zu prüfen.

Wo finde ich den verbindlichen Wortlaut?

Den verbindlichen Wortlaut findest du im Bundesgesetzblatt, sobald das Gesetz verkündet ist. Vorher kannst du die Beschlüsse des Bundestages und Bundesrates prüfen. Die Mitteilung des Ministeriums ist eine Zusammenfassung und keine Rechtsquelle.

So gehst du jetzt vor

1. Prüfe deinen Mietvertrag und die letzte Heizkostenabrechnung, und notiere, wie CO2-Kosten derzeit ausgewiesen werden.
2. Frag deinen Vermieter schriftlich, ob und wann eine Heizungserneuerung geplant ist und wie er die Kostenteilung umsetzen will.
3. Dokumentiere einen Heizungsausfall mit Datum und Bericht des Fachbetriebs, falls er eintritt.
4. Lass dich bei Streit über die Aufteilung vom örtlichen Mieterverein beraten, bevor du eine Zahlung zurückhältst.

Was bedeutet die Regel für Studierende in einer WG?

In einer Wohngemeinschaft ist die Lage oft komplizierter, weil mehrere Personen einen Mietvertrag teilen oder untereinander abrechnen. Die Mitteilung nennt dazu keine Einzelheiten. Für die Frage, wer die Hälfte der CO2-Kosten an den Vermieter zahlt und wie diese Summe auf die Mitbewohner verteilt wird, zählt deshalb vor allem der Mietvertrag und die Vereinbarung innerhalb der WG.

Wer als Student in einem Wohnheim lebt, hat häufig einen Vertrag mit dem Studierendenwerk oder einem Träger, in dem die Heizkosten pauschal eingerechnet sind. Ob dort die neue Teilung gilt, lässt sich aus der Mitteilung nicht ablesen. Frag in diesem Fall beim Träger nach, ob und ab wann eine Heizung getauscht wird und wie die Kosten dann behandelt werden.

Auch für die Finanzplanung ist die Unterscheidung wichtig. Wer 2028 in eine Wohnung zieht, die bereits eine neue Heizung hat, sollte bei der Wahl des Mietobjekts nach den Kosten im Mietvertrag fragen. Eine Zusage zur Höhe der Heizkosten kann der Vermieter nach der Mitteilung nicht allein aus der Kostenregel ableiten, deshalb sind konkrete Zahlen vom Vermieter und aus Vergleichsabrechnungen anzufordern.

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Quellen: Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, Mitteilung zum Beschluss des Gebäudemodernisierungsgesetzes (Kopie, Stand Juli 2026); Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, Pressemitteilung zum Kabinettsbeschluss vom 13. Mai 2026 (abgerufen am 2. November 2026).

Stand: November 2026. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine individuelle Beratung.