Eine BGH Untervermietung mit Gewinn ist nach dem Urteil vom 28. Januar 2026 nicht durch das Gesetz gedeckt: Wer sein Zimmer oder seine Wohnung weitervermietet, darf damit nach Ansicht des Bundesgerichtshofs keinen Überschuss über die eigenen Wohnkosten erzielen. Für Studierende und Berufseinsteiger, die im Auslandssemester, im Praktikum oder in den Semesterferien untervermieten, hat das praktische Folgen. Die allgemeinen Regeln zur Zwischenmiete findest du im Ratgeber Zwischenmiete für Studierende, hier geht es um die Gewinn-Entscheidung.
Kurz beantwortet: Der Bundesgerichtshof hat am 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) entschieden, dass der Wunsch, Mietkosten zu senken, ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist, eine Gewinnerzielung darüber hinaus aber nicht. Der Vermieter darf die Erlaubnis dann verweigern (Stand: November 2026).
Das Wichtigste in Kürze
- Das Urteil des VIII. Zivilsenats vom 28. Januar 2026 trägt das Aktenzeichen VIII ZR 228/23.
- Mietkostensenkung ist ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, und zwar unabhängig davon, ob du wirtschaftlich darauf angewiesen bist.
- Gewinn über die wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus ist davon nicht gedeckt.
- Ohne Erlaubnis des Vermieters ist Untervermietung eine Pflichtverletzung nach § 540 Abs. 1 BGB, die nach Abmahnung zur Kündigung führen kann.
- Offen blieb, ob Leistungen wie eine Möblierung den Gewinn mindern können.
Was hat der BGH am 28. Januar 2026 entschieden?
Der VIII. Zivilsenat hat die Revision eines Berliner Mieters zurückgewiesen und ihn zur Räumung verurteilt. Der Mieter bewohnte seit 2009 eine Zweizimmerwohnung für 460 Euro netto kalt und vermietete sie während eines Auslandsaufenthalts im Jahr 2020 an zwei Personen für 962 Euro netto kalt weiter. Eine Erlaubnis der Vermieterin lag nicht vor. Sie mahnte ab und kündigte im Februar 2022 ordentlich. Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Räumungsklage zunächst ab, das Landgericht Berlin gab ihr statt, der BGH bestätigte dies (Volltext: VIII ZR 228/23).
Die Leitsätze lauten sinngemäß: Der Wunsch des Wohnraummieters, seine Mietkosten zu senken, ist grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB, unabhängig davon, ob der Mieter wirtschaftlich auf die Senkung angewiesen ist. Gewinnerzielung durch die Untervermietung ist davon nicht umfasst.
Wann darf ich untervermieten und wann darf der Vermieter ablehnen?
Grundsätzlich brauchst du für jede Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Abs. 1 BGB). Hast du nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils der Wohnung, kann dir § 553 BGB einen Anspruch auf diese Erlaubnis geben. Das Urteil präzisiert, was ein solches Interesse trägt.
| Situation | Einschätzung nach dem Urteil (Stand November 2026) |
|---|---|
| Du gibst nur deine wohnungsbezogenen Kosten weiter, um Miete zu sparen | Berechtigtes Interesse nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB, auch ohne wirtschaftliche Notlage |
| Die Untermiete liegt deutlich über deinen Kosten für die Wohnung | Kein Erlaubnisanspruch, der Vermieter darf ablehnen |
| Du untervermietest ohne Erlaubnis | Pflichtverletzung (§ 540 Abs. 1 BGB), nach Abmahnung kann eine ordentliche Kündigung folgen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) |
| Du zahlst Leistungen wie Möbel oder Reinigung für Untermieter | Ob das den Gewinn mindert, hat der BGH offengelassen |
Warum hat der BGH so entschieden?
Nach der Begründung soll § 553 BGB dem Mieter helfen, die Wohnung bei veränderten Lebensumständen zu behalten, etwa bei einem Auslandsaufenthalt. Einnahmen zu erzielen ist nicht der Zweck der Norm. Die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung fällt in den Schutzbereich des Eigentums des Vermieters (Art. 14 GG). Eine Beteiligung des Vermieters am Gewinn verlangt das Gesetz nach dem Senat nicht.
Der Senat weist außerdem darauf hin, dass die Regel auch Untermieter vor überhöhten Mieten schützt. Das Risiko einer unzulässigen Untervermietung trägt dabei der Untermieter mit. Einen Überblick über die Entscheidung bietet auch der Fachbeitrag von Heuking vom 30. Januar 2026.
Was bedeutet das Urteil für Zwischenmiete im Auslandssemester?
Typisch ist der Fall, dass du für ein Semester ins Ausland gehst und dein Zimmer weitervergibst. Wenn du dafür nur deine Kosten weitergibst, also Miete samt Nebenkosten, bewegst du dich im Rahmen dessen, was § 553 BGB schützt. Ein Aufschlag, der deine Kosten deutlich übersteigt, ist nach dem Urteil kein geschütztes Interesse. Beachte, dass der Fall in einer Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt spielte und der BGH ausdrücklich offenließ, ob ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) das Ergebnis ebenfalls getragen hätte.
Rechenbeispiel: Wie sieht der Unterschied in Zahlen aus?
Annahme: Du zahlst für dein Zimmer 400 Euro Warmmiete und gibst es für fünf Monate weiter.
| Variante | Untermiete pro Monat | Deine Kosten pro Monat | Überschuss pro Monat |
|---|---|---|---|
| Kostenweitergabe | 400 Euro | 400 Euro | 0 Euro |
| Aufschlag | 650 Euro | 400 Euro | 250 Euro, 1.250 Euro in fünf Monaten |
In der zweiten Variante liegt ein Überschuss über deine Wohnkosten vor. Nach dem Urteil kann der Vermieter die Erlaubnis dafür verweigern. Wie weit Zusatzleistungen einen Aufschlag rechtfertigen, ist höchstrichterlich nicht geklärt. Schriftliche Absprache mit dem Vermieter schafft Klarheit.
Wie bittest du den Vermieter um die Erlaubnis?
Der Antrag sollte vor der Untervermietung gestellt werden und enthalten, wer einzieht, für welchen Zeitraum und zu welcher Untermiete. Nenne die Untermiete getrennt nach Kaltmiete und Nebenkosten, damit der Vermieter erkennen kann, dass du nur deine Aufwendungen weitergibst. Je transparenter die Angaben sind, desto weniger Anlass hat der Vermieter, ein berechtigtes Interesse zu bezweifeln.
Bei Streit über die Erlaubnis kann eine Mieterberatung oder ein Mieterverein weiterhelfen, den konkreten Vertrag zu prüfen. Wichtig ist, dass du erst untervermietest, wenn die Antwort vorliegt. Die Entscheidung zeigt, dass ein eigenmächtiges Vorgehen mit Abmahnung und Kündigung enden kann, während ein offen gestellter Antrag im Zweifel nur eine Ablehnung nach sich zieht.
Häufige Fragen
Darf ich meine Wohnung auf Airbnb vermieten?
Tageweise Vermietung an Touristen ist nach der Einschätzung des Fachbeitrags von Heuking durch ständige BGH-Rechtsprechung nicht erlaubnisfähig. Ohne Genehmigung kann sogar eine fristlose Kündigung drohen. Hier hilft nur eine ausdrückliche Zustimmung des Vermieters.
Gilt das Urteil für WG-Zimmer?
Das Urteil betrifft die Untervermietung von Wohnraum nach § 553 BGB. In der WG hängt vieles davon ab, wer Hauptmieter ist, siehe den Ratgeber zu Hauptmieter oder Untermieter im WG-Zimmer. Ob und wie weit die Grundsätze zur Gewinnerzielung dort greifen, hängt vom Einzelfall ab.
Was passiert, wenn ich ohne Erlaubnis untervermiete?
Das ist eine Vertragsverletzung. Im entschiedenen Fall folgten Abmahnung, Kündigung und Räumung. Die Wohnung geht dir dann im schlimmsten Fall verloren.
Kann ich den Vermieter an dem Gewinn beteiligen?
Der Senat sieht keine Pflicht dazu und hat keine Regelung dafür geschaffen. Eine freiwillige Vereinbarung mit dem Vermieter ändert aber nichts daran, dass die Erlaubnis vorab geklärt werden sollte.
So gehst du jetzt vor
- Kläre, ob du überhaupt untervermieten willst, und für welchen Zeitraum.
- Hol dir die Erlaubnis des Vermieters schriftlich ein, mit Angabe von Untermieter, Zeitraum und Untermiete.
- Berechne die Untermiete so, dass sie deine wohnungsbezogenen Kosten nicht übersteigt.
- Halte Leistungen wie Möbel oder Reinigung schriftlich fest und sprich sie offen an.
- Schließe mit dem Untermieter einen schriftlichen Vertrag, siehe den Ratgeber zur Zwischenmiete.
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Quellen: Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.01.2026, VIII ZR 228/23 (Volltext), Stand 2026. Heuking, Fachbeitrag vom 30.01.2026. Gesetzestexte: § 553 BGB und § 540 BGB.
Stand: November 2026. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine individuelle Beratung.
