Staffelmiete und Indexmiete sind zwei Wege, die Miete schon im Mietvertrag für die Zukunft festzulegen, und beide begegnen Studierenden und Berufseinsteigern häufiger, als man denkt. Bei der Staffelmiete stehen die künftigen Beträge im Vertrag, bei der Indexmiete folgt die Miete der Preisentwicklung. Dieser Ratgeber erklärt nach den §§ 557a und 557b BGB, was jeweils im Vertrag stehen muss, welche Erhöhungen daneben ausgeschlossen sind und worauf du achten solltest, bevor du unterschreibst.
Kurz beantwortet: Bei der Staffelmiete nach § 557a BGB nennt der Vertrag jede Miete als Geldbetrag, jede Stufe gilt mindestens ein Jahr, und das Kündigungsrecht darf höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden. Bei der Indexmiete nach § 557b BGB bleibt die Miete mindestens ein Jahr unverändert und folgt dem Preisindex des Statistischen Bundesamtes. Stand: November 2026.
Das Wichtigste in Kürze
- Staffelmiete und Indexmiete müssen nach den §§ 557a und 557b BGB schriftlich vereinbart werden.
- Bei der Staffelmiete steht jeder Betrag im Vertrag, jede Stufe gilt mindestens ein Jahr, und Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b sind ausgeschlossen.
- Bei der Indexmiete bleibt die Miete mindestens ein Jahr unverändert, eine Erhöhung nach § 558 (ortsübliche Vergleichsmiete) ist ausgeschlossen.
- Ein Kündigungsverzicht ist bei der Staffelmiete höchstens für vier Jahre ab Abschluss der Vereinbarung möglich.
- Im Studierendenwohnheim gelten die §§ 556d bis 561 BGB nach § 549 Abs. 3 nicht. Ein Regierungsentwurf zur Indexmiete in angespannten Märkten war nach der Bundestagsmeldung vom 2. Juli 2026 im Verfahren.
Was ist eine Staffelmiete, und was verlangt § 557a BGB?
Bei einer Staffelmiete vereinbaren die Parteien schriftlich, dass die Miete für bestimmte Zeiträume unterschiedlich hoch ist. Die Vereinbarung muss jede Miete oder jede Erhöhung als Geldbetrag ausweisen. Prozentangaben oder Formeln genügen dafür nicht. Jede Mietstufe muss mindestens ein Jahr gelten. Solange die Staffel läuft, sind Mieterhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen, der Vermieter kann also weder auf die ortsübliche Vergleichsmiete noch wegen Modernisierung erhöhen. Den Wortlaut findest du bei gesetze-im-internet.de.
Die Vorschriften zur Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g BGB) gelten nach Absatz 4 für jede Mietstufe. Für die zweite und jede weitere Stufe kommt es dabei nicht auf den Mietbeginn an, sondern auf den Fälligkeitszeitpunkt der ersten Miete dieser Stufe. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. Die Fassung auf gesetze-im-internet.de verweist bei Absatz 4 in einer Fußnote auf Übergangsregeln in Art. 229 § 35 EGBGB, ob und wie die Mietpreisbremse bei deiner Wohnung gilt, klärst du deshalb am besten mit dem Mieterverein.
Was ist eine Indexmiete, und was verlangt § 557b BGB?
Bei der Indexmiete richtet sich die Miete nach dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, den das Statistische Bundesamt ermittelt. Das ist der Verbraucherpreisindex, wobei der Gesetzestext diesen Begriff nicht verwendet. Auch diese Vereinbarung braucht die Schriftform. Solange sie gilt, muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist ausgeschlossen. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB bleiben möglich, die wegen Modernisierung nach § 559 nur, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen aus Gründen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Die Vorschriften der §§ 556d bis 556g BGB gelten nach Absatz 4 nur für die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung. Den Wortlaut findest du bei gesetze-im-internet.de.
Der Vermieter muss die Änderung in Textform geltend machen. Die Erklärung muss die eingetretene Indexänderung und die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro nennen. Die geänderte Miete schuldest du ab dem Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung. Geht sie im März zu, gilt die neue Miete ab dem 1. Mai.
Staffelmiete oder Indexmiete: Was ist der Unterschied?
| Merkmal | Staffelmiete (§ 557a BGB) | Indexmiete (§ 557b BGB) |
|---|---|---|
| Form der Vereinbarung | Schriftlich | Schriftlich |
| Wie steht die Miete fest? | Jeder Betrag steht im Vertrag | Die Miete folgt dem Preisindex des Statistischen Bundesamtes |
| Mindestdauer zwischen Änderungen | Jede Stufe mindestens ein Jahr | Miete mindestens ein Jahr unverändert |
| Erhöhung auf Vergleichsmiete (§ 558) | Ausgeschlossen | Ausgeschlossen |
| Kündigungsverzicht | Höchstens vier Jahre ab Abschluss der Vereinbarung | In § 557b nicht geregelt |
| Planbarkeit für dich | Hoch, alle Beträge sind bekannt | Gering, die Höhe hängt vom Index ab |
| Erklärung des Vermieters | Nicht nötig, die Stufen stehen im Vertrag | Textform mit Indexänderung und neuer Miete in Euro |
Wie sieht das in Zahlen aus?
Annahme: Ein Staffelmietvertrag sieht 380 Euro ab Oktober 2026, 400 Euro ab Oktober 2027 und 420 Euro ab Oktober 2028 vor. Über 36 Monate zahlst du 4.560 plus 4.800 plus 5.040 Euro, zusammen 14.400 Euro. Das entspricht im Durchschnitt 400 Euro im Monat. Die letzte Stufe ist damit 20 Euro höher als der Durchschnitt, die erste 20 Euro niedriger.
Annahme für die Indexmiete: Die Ausgangsmiete beträgt 420 Euro. Der Index steigt zwischen den Vergleichszeitpunkten von 120,0 auf 123,6, das sind 3,0 Prozent. Folgt die Miete der Indexänderung prozentual, was bei einer üblichen Vereinbarung der Fall ist, beträgt sie dann 432,60 Euro. Maßgeblich ist immer der Wortlaut deiner Indexklausel. Die Zahlen sind frei gewählt.
Was bedeutet das für Studierende mit Studienortwechsel?
Der Kündigungsverzicht ist der Punkt, den Studierende bei einer Staffelmiete am häufigsten übersehen. Nach § 557a Abs. 3 BGB darf das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre ab Abschluss der Staffelvereinbarung ausgeschlossen werden. Wer das Studium wechselt oder in eine andere Stadt zieht, kann in dieser Zeit nicht ordentlich kündigen. Ein Nachmieter kann eine Möglichkeit sein, das ist Verhandlungssache mit dem Vermieter. Lies deshalb im Vertrag, ob ein Kündigungsverzicht vereinbart ist, und rechne die Laufzeit gegen deine Studienplanung.
Im Studierendenwohnheim gelten die §§ 556d bis 561 BGB nach § 549 Abs. 3 BGB nicht. Die Miete richtet sich dort nach dem Vertrag mit dem Studierendenwerk oder dem Träger.
Was ändert sich durch den Gesetzentwurf zum Mietrecht?
Im Verfahren ist ein Regierungsentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete (Bundestags-Drucksache 21/6807). Nach der Meldung des Bundestages vom 2. Juli 2026 sollen jährliche Indexerhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten gedeckelt werden: Steigt der Preisindex innerhalb eines Jahres um mehr als 3 Prozent, soll die Hälfte des übersteigenden Anteils bei der Berechnung der Erhöhung unberücksichtigt bleiben. Die erste Lesung war für den 9. Juli 2026 vorgesehen. Das ist der Stand der Bundestagsmeldung vom 2. Juli 2026, es handelt sich also um eine geplante Änderung und nicht um geltendes Recht. Den aktuellen Verfahrensstand zeigt das Dokumentations- und Informationssystem des Bundestages (DIP).
Häufige Fragen
Darf der Vermieter bei einer Staffelmiete zusätzlich erhöhen?
Nein. Nach § 557a Abs. 2 BGB sind während der Laufzeit der Staffel Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen. Ausgeschlossen sind damit die ortsübliche Vergleichsmiete und die Modernisierungsumlage.
Wie oft darf die Indexmiete steigen?
Die Miete muss nach § 557b Abs. 2 BGB mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Anpassung kommt frühestens nach Ablauf dieses Jahres in Betracht.
Ab wann zahle ich die erhöhte Indexmiete?
Nach Absatz 3 ab dem Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung. Geht die Erklärung im März zu, gilt die neue Miete ab dem 1. Mai.
Muss die Staffelmiete in Euro im Vertrag stehen?
Das Gesetz verlangt, dass jede Miete oder jede Erhöhung als Geldbetrag ausgewiesen ist. Eine bloße Prozentangabe genügt nicht. Fehlt der Betrag, entspricht die Vereinbarung nicht dem Wortlaut.
Gilt die Mietpreisbremse bei einer Staffelmiete?
Nach § 557a Abs. 4 BGB gelten die §§ 556d bis 556g für jede Mietstufe. Wie die Mietpreisbremse für Studierende wirkt, erklärt der Ratgeber zur Mietpreisbremse bis 2029.
So gehst du jetzt vor
- Prüfe im Mietvertrag, ob eine Staffel oder eine Indexklausel vereinbart ist und ob sie schriftlich vorliegt.
- Rechne die Staffelbeträge oder eine mögliche Indexsteigerung auf die Dauer deines Studiums hoch.
- Suche nach einem Kündigungsverzicht und vergleiche seine Dauer mit deiner Studienplanung.
- Vergleiche die Anfangsmiete mit dem Mietspiegel und der Mietpreisbremse, bevor du unterschreibst.
- Hole bei Unklarheiten Rat beim Mieterverein oder bei der Studierendenberatung ein.
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Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch, § 557a Staffelmiete (gesetze-im-internet.de, Abruf 02.11.2026); Bürgerliches Gesetzbuch, § 557b Indexmiete (gesetze-im-internet.de, Abruf 02.11.2026); Bürgerliches Gesetzbuch, § 549 Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften (gesetze-im-internet.de, Abruf November 2026); Deutscher Bundestag: Gesetzentwurf zum Mietrecht, hib 542/2026 vom 02.07.2026 (Drucksache 21/6807).
Stand: November 2026. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine individuelle Beratung.
