Ein Heizungstausch in der Mietwohnung wirft zwei Fragen auf, die Mieter besonders beschäftigen: Wer entscheidet darüber, und wer bezahlt am Ende? Die Antwort liegt im Zusammenspiel von Eigentum, Heizungsrecht und Mietrecht. Dieser Ratgeber trennt die Entscheidung, die Kosten und die mögliche Mieterhöhung, damit du die einzelnen Schritte sauber einordnen kannst.
Kurz beantwortet: Den Heizungstausch veranlasst in der Regel der Vermieter als Eigentümer. Die Kosten darf er nach § 559 Abs. 1 BGB mit 8 Prozent pro Jahr auf die Miete umlegen. Beim Einbau einer Heizungsanlage ist die Mieterhöhung nach § 559 Abs. 3a Satz 3 BGB in sechs Jahren auf 0,50 Euro je Quadratmeter begrenzt. Stand: November 2026.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Entscheidung über den Heizungstausch liegt beim Vermieter als Eigentümer des Gebäudes.
- Nach § 559 Abs. 1 BGB darf der Vermieter jährlich 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umlegen.
- Bei einer förderfähigen Maßnahme mit tatsächlich in Anspruch genommener Förderung gilt nach § 559e BGB ein anderer Satz: 10 Prozent der Kosten abzüglich der Drittmittel.
- Für Heizungen gilt nach dem Wortlaut von § 559 Abs. 3a BGB zusätzlich eine Kappung von 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren.
- Die allgemeine Kappung von 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren bleibt daneben bestehen.
- Wer eine Härte geltend machen will, sollte den Härtegrund rechtzeitig nach der Ankündigung mitteilen.
Wer entscheidet über den Heizungstausch?
Eigentümer und Vermieter entscheiden über die Heizungsanlage des Gebäudes. Du als Mieter hast in der Regel keinen unmittelbaren Einfluss auf die Wahl des Systems, wohl aber auf die Kosten, die später in die Miete einfließen. Hier kommen Mietrecht und Heizungsrecht zusammen.
Das Heizungsrecht legt fest, welche Anlagen eingesetzt werden dürfen und welche Pflichten gelten. Laut Fachportal haben sich die Vorgaben 2026 verändert, weil das Gebäudeenergiegesetz unter dem Namen Gebäudemodernisierungsgesetz neu gefasst wurde. Die genauen Pflichten solltest du am amtlichen Gesetzestext prüfen, denn das Fachportal gibt den Wortlaut nicht vollständig wieder. Mehr zum Heizungsrecht für Mieter steht im Ratgeber zum Gebäudemodernisierungsgesetz.
Wer zahlt den Heizungstausch?
Zunächst trägt der Vermieter die Kosten der Maßnahme. Die Modernisierungsumlage erlaubt ihm, einen Teil davon über die Miete zurückzuholen. Dabei ist der Instandhaltungsanteil herauszurechnen. Nach Angaben des Fachportals muss der Vermieter diesen Anteil selbst ermitteln oder schätzen.
Für dich bedeutet das: Die Kosten kommen nicht als Einmalbetrag auf dich zu, sondern schlagen sich über Jahre in der Miete nieder. Die Höhe hängt davon ab, wie teuer die Maßnahme war, ob eine Förderung floss und wie die Kappungsgrenzen greifen. Ein genauer Blick auf die Ankündigung lohnt sich daher.
Wie hoch darf die Mieterhöhung ausfallen?
Die folgende Tabelle zeigt die Grenzen, die der Gesetzestext nennt (abgerufen am 02.11.2026). Die Beträge beziehen sich auf den Quadratmeter Wohnfläche und gelten nicht pauschal für jede Wohnung.
| Fall | Regel | Quelle |
|---|---|---|
| Umlage ohne Förderung | 8 Prozent der Kosten pro Jahr | § 559 Abs. 1 BGB |
| Umlage mit Förderung | 10 Prozent der Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel, Kappung 0,50 Euro je m² in sechs Jahren | § 559e BGB |
| Kappung bei der Heizung | höchstens 0,50 Euro je m² in sechs Jahren | § 559 Abs. 3a Satz 3 BGB |
| Allgemeine Kappung | höchstens 3 Euro je m² in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 Euro je m² höchstens 2 Euro | § 559 Abs. 3a Sätze 1 und 2 BGB |
Die Tabelle fasst nur die genannten Regeln zusammen. Ob sie in deinem Fall zutreffen, hängt von der Ankündigung und den tatsächlichen Kosten ab.
Wie sieht ein Rechenbeispiel aus?
Annahme: Die Modernisierungskosten betragen 20.000 Euro, die Förderung 6.000 Euro, die Wohnfläche 80 Quadratmeter. Nach dem Abzug des Instandhaltungsanteils verbleiben angenommen 17.000 Euro umlagefähige Kosten, die Höhe des Abzugs hängt vom Einzelfall ab. Abzüglich der Förderung bleiben 11.000 Euro, davon 10 Prozent im Jahr sind 1.100 Euro, also rund 91,67 Euro im Monat. Die Kappung bei der Heizung begrenzt die Erhöhung jedoch auf 0,50 Euro je Quadratmeter, das sind bei 80 Quadratmetern 40 Euro im Monat.
Das Beispiel zeigt, dass die rechnerische Umlage und die tatsächliche Erhöhung auseinanderfallen können. Entscheidend ist die Kappung, die der Vermieter einhalten muss. Die Rechnung ist eine Modellrechnung mit angenommenen Werten, keine Aussage über deine Wohnung.
Was gilt, wenn der Vermieter fördern lässt?
Wird die Maßnahme gefördert, verschiebt sich die Rechnung. § 559e BGB nennt dafür den Satz von 10 Prozent der Kosten abzüglich der Drittmittel. Die Kappung von 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren gilt auch in diesem Fall. Ob und in welcher Höhe eine Förderung zugesagt wurde, zeigt der Förderbescheid, den du beim Vermieter anfragen kannst.
Mieter sollten prüfen, ob der Vermieter die Förderung in seiner Berechnung berücksichtigt. Eine Berechnung ohne den Abzug der Förderung lohnt eine genaue Nachfrage.
Wann kannst du dich gegen die Umlage wehren?
Eine Härte kann dazu führen, dass die Umlage entfällt. Laut Fachportal muss der Mieter den Härtegrund rechtzeitig nach der Ankündigung mitteilen. Wer den Grund erst später nennt, verschenkt unter Umständen eine Möglichkeit. Ob ein Härtegrund vorliegt, bewertet sich immer am Einzelfall.
Die Ankündigung ist der Dreh- und Angelpunkt, weil sich darauf der Zeitpunkt für eine Härtemitteilung bezieht. Prüfe die Ankündigung sorgfältig. Achte auf die Kosten, die Angaben zur Förderung, den Instandhaltungsanteil und die Höhe der angekündigten Erhöhung. Bei Unklarheiten hilft eine Mietrechtsberatung, zum Beispiel über einen Mieterverein.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Heizung einfach austauschen?
Die Entscheidung über die Maßnahme liegt beim Vermieter als Eigentümer. Mietrechtliche Grenzen ergeben sich aus den Regeln zur Modernisierung, insbesondere aus der Ankündigung und aus den Kappungsgrenzen. Ob ein Austausch in deinem Fall zulässig ist, hängt deshalb von den Umständen ab.
Muss ich die neue Heizung bezahlen?
Du zahlst die Kosten nicht als Einmalbetrag, sondern über eine mögliche Mieterhöhung. Sie darf nur in dem Rahmen steigen, den die Modernisierungsregeln und die Kappungsgrenzen erlauben. Wie viel das im Einzelfall ausmacht, zeigt die Berechnung des Vermieters. Die Ankündigung sollte die Kosten und die Berechnungsgrundlage nennen, damit du die Umlage nachprüfen kannst.
Was passiert mit dem Instandhaltungsanteil?
Der Instandhaltungsanteil ist der Teil der Kosten, der nach dem Fachportal nicht über die Modernisierung umgelegt werden darf. Der Vermieter muss ihn selbst ermitteln oder schätzen. Fragen dazu kannst du in der Ankündigung klären lassen.
Welche Heizkosten entstehen danach?
Die Mieterhöhung betrifft die Grundmiete. Die laufenden Heizkosten rechnet der Vermieter getrennt über die Heizkostenabrechnung ab. Wie du diese Abrechnung prüfst, zeigt der Ratgeber zur Heizkostenabrechnung.
So gehst du jetzt vor
- Lies die Ankündigung des Heizungstauschs vollständig und notiere Kosten, Förderung und die angekündigte Erhöhung.
- Prüfe, ob der Instandhaltungsanteil und die Förderung nachvollziehbar abgezogen wurden.
- Vergleiche die angekündigte Erhöhung mit der Kappung von 0,50 Euro je Quadratmeter bei Heizungen.
- Teile einen möglichen Härtegrund rechtzeitig nach der Ankündigung mit, falls er zutrifft.
- Hole bei Unklarheiten Rat bei einem Mieterverein oder einer Mietrechtsberatung ein.
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Quellen: § 559 BGB, Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, § 559e BGB, Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage (jeweils gesetze-im-internet.de, abgerufen am 02.11.2026) und Fachbeitrag Miet-Check: Heizungstausch als Vermieter, Stand Oktober 2026 (Sekundärquelle für Instandhaltungsanteil und Härte).
Stand: November 2026. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine individuelle Beratung.
