Jedes Jahr kommt die Nebenkostenabrechnung, und viele Mieter legen sie ungeprüft ab. Dabei gelten klare Fristen, sowohl für den Vermieter als auch für dich. Dieser Ratgeber erklärt, bis wann die Abrechnung kommen muss, wie lange du Einwendungen erheben kannst, welche Einsichtsrechte du hast und worauf du bei der Prüfung achten solltest.
Kurz beantwortet: Der Vermieter muss die jährliche Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen (§ 556 Abs. 3 BGB). Einwendungen musst du dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Stand: November 2026.
Das Wichtigste in Kürze
- Betriebskosten sind jährlich abzurechnen, und der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist zu beachten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB).
- Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens im zwölften Monat nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen.
- Nach Ablauf dieser Frist ist eine Nachforderung ausgeschlossen, sofern der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat.
- Deine Einwendungen musst du spätestens im zwölften Monat nach Zugang der Abrechnung mitteilen.
- Das Recht, die Abrechnung nachzuprüfen, ist in § 556 Abs. 4 BGB geregelt.
Bis wann muss der Vermieter abrechnen?
Die Vorauszahlungen für Betriebskosten sind jährlich abzurechnen, und dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB).
Rechenbeispiel (Annahme): Der Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr 2026. Dann muss die Abrechnung dir spätestens bis zum Ende des Dezembers 2027 zugehen. Kommt sie später, ist eine Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).
Der Vermieter ist außerdem nicht verpflichtet, Teilabrechnungen zu erstellen (§ 556 Abs. 3 Satz 4 BGB). Eine Abrechnung kommt also in der Regel einmal jährlich als Gesamtabrechnung.
Wie lange hast du Zeit für Einwendungen?
Einwendungen gegen die Abrechnung musst du dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Entscheidend ist also der Zugang bei dir, nicht das Datum auf dem Schreiben. Notiere deshalb, wann du die Abrechnung erhalten hast.
| Zeitpunkt | Was gilt | Wer handelt |
|---|---|---|
| Ende des Abrechnungszeitraums | Startpunkt für die Abrechnungsfrist des Vermieters | Vermieter |
| Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums | Letzte Frist für die Zusendung der Abrechnung | Vermieter |
| Zugang der Abrechnung bei dir | Startpunkt für deine Einwendungsfrist | Du, Zugang dokumentieren |
| Ablauf des zwölften Monats nach Zugang | Letzte Frist für deine Einwendungen | Du |
Welche Einsichtsrechte hast du?
Das Recht, die Abrechnung nachzuprüfen, ist in § 556 Abs. 4 BGB geregelt. Den genauen Wortlaut, insbesondere zu Umfang und Ort der Einsicht, findest du auf gesetze-im-internet.de.
Nutze die Einsicht, bevor du Einwendungen schreibst. Notiere dir, welche Unterlagen du sehen möchtest, und frage gezielt nach den Rechnungen zu den Positionen, die dich überraschen.
Wie prüfst du die Abrechnung Schritt für Schritt?
- Prüfe zuerst den Abrechnungszeitraum und ob er zu eurem Mietverhältnis passt.
- Vergleiche die Vorauszahlungen aus deinen Kontoauszügen mit den Angaben in der Abrechnung.
- Kontrolliere den Verteilerschlüssel. Für Heizkosten gilt die Heizkostenverordnung, für die übrigen Kosten der Mietvertrag.
- Prüfe die einzelnen Positionen auf Plausibilität, etwa Grundsteuer, Müllabfuhr, Wasser und Hausmeister.
- Notiere Auffälligkeiten schriftlich und sende deine Einwendung innerhalb der Frist.
Typische Fehler, auf die du achten solltest
| Fehler | Worauf du achten solltest | Was du tun kannst |
|---|---|---|
| Falscher Verteilerschlüssel | Fläche oder Personenzahl passen nicht zum Mietvertrag | Vertrag und Schlüssel vergleichen |
| Kosten anderer Gebäude oder Einheiten | Positionen, die nicht zu eurer Wohnung gehören | Gebäude- und Einheitsangaben prüfen |
| Falsche Vorauszahlungen | Summe in der Abrechnung weicht von deinen Zahlungen ab | Kontoauszüge heranziehen |
| Positionen ohne Grundlage im Vertrag | Kosten, die im Mietvertrag nicht als Betriebskosten vereinbart sind | Mietvertrag und Anlagen nachsehen |
| Verspätete Abrechnung | Zugang nach dem zwölften Monat nach Ende des Abrechnungszeitraums | Zugangsdatum notieren und Nachforderung zurückweisen |
Wenn du unsicher bist, lass die Abrechnung von einer Mieterberatung prüfen, bevor die Frist verstreicht.
Häufige Fragen
Muss ich eine Nachzahlung sofort bezahlen?
Eine Nachforderung wird fällig, wenn die Abrechnung korrekt zugeht. Hast du berechtigte Einwendungen, schreibe sie fristgerecht und bitte um Belege für die strittige Position. Zahle dann den unstrittigen Betrag und kläre den Rest schriftlich.
Kann ich die Einwendungsfrist verlängern?
Auf eine stillschweigende Verlängerung solltest du dich nicht verlassen. Halte die Frist ein. Bittet der Vermieter dich um mehr Zeit, bestätige die Vereinbarung schriftlich.
Gilt die Frist auch nach dem Auszug?
Die Fristen laufen unabhängig davon, ob du noch in der Wohnung wohnst. Für eine Abrechnung nach dem Auszug ist deshalb wichtig, dass du die Zugangsdaten dokumentierst und deine Einwendung rechtzeitig an den Vermieter richtest.
Darf der Vermieter Nachzahlungen auch nach Jahren fordern?
Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist eine Nachforderung ausgeschlossen, sofern der Vermieter die verspätete Geltendmachung zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Ob ein Ausnahmefall vorliegt, prüft im Streitfall ein Gericht.
Welche Kosten darf der Vermieter weitergeben?
Welche Positionen auf dich umgelegt werden dürfen, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Vergleiche deshalb jede Zeile der Abrechnung mit der Vereinbarung im Vertrag. Steht eine Position nicht dort, solltest du sie in deiner Einwendung ausdrücklich benennen und nach der Grundlage fragen.
Typische Posten sind Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausreinigung oder Gartenpflege. Nicht jede dieser Positionen muss in jeder Wohnung anfallen. Ob sie in deinem Haus vorkommt, zeigt die Abrechnung, und ob du sie tragen musst, zeigt der Vertrag.
Ein Rechenbeispiel zur Nachzahlung
Rechenbeispiel (Annahme): Du zahlst monatlich 120 Euro Vorauszahlung, das ergibt im Jahr 1.440 Euro. Die Abrechnung weist für deine Wohnung Gesamtkosten von 1.650 Euro aus. Die Nachzahlung beträgt dann 210 Euro, also die Differenz zwischen den beiden Beträgen. Bevor du zahlst, prüfe die 1.650 Euro Position für Position.
Denk daran: Ist eine Position falsch, verändert sie die Nachzahlung entsprechend. Deshalb lohnt sich der Blick auf die einzelnen Summen, nicht nur auf das Endergebnis.
Wie du Einwendungen sauber formulierst
Eine Einwendung muss erkennen lassen, welche Position du beanstandest und warum. Schreibe konkret, etwa welche Zeile du für falsch hältst, und bitte um die Belege. Allgemeine Aussagen wie „die Abrechnung ist zu hoch“ helfen dem Vermieter wenig, deshalb nennst du besser die Position und den Betrag.
Schicke die Einwendung in Textform und bewahre einen Nachweis über den Zugang auf. So bleibt nachvollziehbar, dass du innerhalb der Frist reagiert hast.
So gehst du jetzt vor
- Notiere das Zugangsdatum der Abrechnung und trage die Frist in deinen Kalender ein.
- Prüfe die Positionen mit Vertrag und Vorauszahlungen und nutze gegebenenfalls das Einsichtsrecht.
- Schreibe deine Einwendungen fristgerecht und in Textform an den Vermieter.
- Lass dich beraten, wenn die Nachforderung hoch ist oder du dir unsicher bist.
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Quellen: § 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten, gesetze-im-internet.de, abgerufen im November 2026.
Stand: November 2026. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine individuelle Beratung.
