Schimmel in der WG: Was Mieter tun dürfen und was nicht

Schimmel in der WG sorgt schnell für Streit, und oft ist unklar, wer den Mangel verursacht hat und wer ihn beheben muss. Für Mieter gelten dabei die allgemeinen Regeln des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), vor allem zum Mangel der Mietsache und zur Pflicht, Mängel anzuzeigen. Dieser Ratgeber zeigt dir, wann Schimmel als Mangel gilt, was du melden musst, was du selbst tun kannst und wo die Grenzen liegen.

Das Wichtigste in Kürze

• Schimmel ist ein Mangel der Mietsache, wenn er die Tauglichkeit der Wohnung aufhebt oder mindert (§ 536 Abs. 1 BGB).
• Du musst den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB).
• Für die Zeit einer Beeinträchtigung schuldest du nur eine angemessen herabgesetzte Miete. Eine feste Quote nennt das Gesetz nicht.
• Die Ursache spielt eine Rolle dafür, wer die Sanierung bezahlt. Ob ein bauliches Problem oder das Nutzerverhalten überwiegt, wird im Einzelfall geprüft.
• Wer Befall, Datum und Ausmaß dokumentiert, hat im Streitfall die bessere Ausgangslage.
• Bei Unsicherheit hilft eine Mieterberatung vor Ort, bevor du die Miete kürzt.

Wann gilt Schimmel in der Wohnung als Mangel?

Nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter von der Miete befreit, wenn die Mietsache einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit aufhebt, oder wenn während der Mietzeit ein solcher Mangel entsteht. Für die Zeit, in der die Tauglichkeit nur gemindert ist, muss der Mieter nach Satz 2 nur eine angemessen herabgesetzte Miete zahlen.

Ob ein Schimmelbefall die Wohnung nur geringfügig oder erheblich beeinträchtigt, lässt sich nicht pauschal sagen. Entscheidend sind die Größe der betroffenen Fläche, die Lage des Befalls, etwa im Bad, an einer Außenwand oder an einer Fensterlaibung, und die Frage, ob Möbel, Wäsche oder deine Gesundheit betroffen sind.

Musst du den Schimmel sofort melden?

Ja. Sobald du den Befall bemerkst, musst du ihn dem Vermieter anzeigen. Nach § 536c Abs. 1 BGB hat der Mieter einen Mangel unverzüglich anzuzeigen, also ohne schuldhaftes Zögern und nicht erst nach Wochen. Das Gesetz schreibt dafür keine bestimmte Form vor.

Trotzdem empfiehlt sich eine Nachricht in Textform, etwa per E-Mail oder als Brief mit Kopie, damit du den Zugang belegen kannst. Wer lange wartet, riskiert den Einwand, der Schaden hätte früher verhindert werden können. Wie stark sich eine Verzögerung auswirkt, bewertet im Streitfall ein Gericht anhand der konkreten Umstände.

Was du als Mieter konkret tun solltest

1. Fotografiere den Schimmel mit Datum, halte Stellen und ungefähre Maße fest und sichere die Aufnahmen mehrfach.
2. Melde den Befund schriftlich beim Vermieter oder bei der Hausverwaltung und beschreibe, wo und seit wann er auftritt.
3. Bitte um einen Termin zur Besichtigung und halte schriftlich fest, was dabei festgestellt wurde.
4. Lüfte und heize so, wie es dir der Vermieter oder ein Sachverständiger empfiehlt, und dokumentiere das.
5. Lass größere Arbeiten an Wänden oder Decken nur nach Absprache durchführen, damit deine Ansprüche nicht leiden.

Welche Unterlagen solltest du sammeln?

Im Streitfall entscheidet oft, wer die besseren Unterlagen hat. Lege deshalb einen Ordner an, der die folgenden Dinge enthält:

• Mietvertrag und eventuelle Anlagen, etwa das Übergabeprotokoll.
• Fotos mit Datum und eine kurze Chronik, wann du was bemerkt hast.
• Alle Schreiben und E-Mails an den Vermieter oder die Hausverwaltung, auch Antworten.
• Belege für Mehrkosten, etwa für Trocknungsgeräte oder gereinigte Kleidung.
• Einen ärztlichen Befund, falls gesundheitliche Beschwerden auftreten.

Wenn ihr den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben habt, solltet ihr die Mitbewohner über den Befund informieren. Die Meldung an den Vermieter richtest du trotzdem schriftlich an ihn, damit der Zugang eindeutig ist.

Darfst du die Miete mindern?

Die Minderung ist die Rechtsfolge, die § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB beschreibt. Eine feste Quote nennt das Gesetz nicht. Sie richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung und wird im Streitfall im Einzelfall festgelegt. Wer die Miete kürzt, sollte die Kürzung vorher schriftlich begründen, weil eine zu hohe Kürzung als Zahlungsrückstand gewertet werden kann.

Rechenbeispiel (Annahme): Die Miete für die Wohnung beträgt monatlich 400 Euro, und die Beeinträchtigung rechtfertigt im Einzelfall eine Minderung von 10 Prozent. Dann läge die zu zahlende Miete für diesen Zeitraum bei 360 Euro. Die Zahl dient nur der Veranschaulichung und sagt nichts darüber aus, was in deinem Fall gilt.

Wer zahlt die Schäden und die Sanierung?

Die Frage nach der Verantwortung hängt an der Ursache. Liegt sie in der Bausubstanz, etwa bei undichten Fenstern oder fehlender Dämmung, fällt die Sanierung grundsätzlich in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Hat das Nutzerverhalten den Befall begünstigt, kann ein Teil der Kosten beim Mieter liegen.

Eine genaue Zuordnung ist oft schwierig. Hilfreich sind dann eine gemeinsame Begehung mit allen Beteiligten oder ein unabhängiges Gutachten, das Ursache und Umfang festhält.

Häufige Fragen

Darf der Vermieter mir wegen Schimmel kündigen?

Eine Kündigung wegen eines Mangels ist nicht ohne Weiteres zulässig. Ob ein Kündigungsgrund vorliegt, hängt von Ursache und Verhalten ab. Erhältst du ein Kündigungsschreiben, lass es zeitnah prüfen, denn Fristen laufen ab dem Zugang.

Muss ich die Miete weiterzahlen, solange der Schimmel da ist?

Die volle Miete musst du nur zahlen, solange die Wohnung voll nutzbar ist. Für die Zeit einer Beeinträchtigung kann eine angemessen herabgesetzte Miete geschuldet sein (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Zahle deshalb nicht blind weiter, sondern kläre den Betrag schriftlich.

Muss ich selbst lüften, damit kein Schimmel entsteht?

Wer die Wohnung nutzt, sollte sie so lüften und heizen, dass keine dauerhafte Feuchtigkeit entsteht. Ob im konkreten Fall ein Fehlverhalten vorliegt, wird geprüft. Ein Gutachten kann klären, ob bauliche Ursachen überwiegen.

Was tue ich, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Setze ihm schriftlich eine angemessene Frist zur Beseitigung. Reagiert er nicht, kann eine Mieterberatung oder ein Rechtsanwalt die nächsten Schritte klären. Bei gesundheitlichen Beschwerden ist ein ärztlicher Befund wichtig.

Wo finde ich den genauen Gesetzestext?

Die Paragrafen stehen frei zugänglich auf gesetze-im-internet.de. Dort findest du den aktuellen Wortlaut des Bürgerlichen Gesetzbuchs, auf den dieser Ratgeber verweist.

So gehst du jetzt vor

1. Fotografiere den Schimmel, notiere Datum und Stelle und sichere die Fotos mehrfach.
2. Melde den Mangel schriftlich und unverzüglich beim Vermieter oder bei der Hausverwaltung.
3. Kläre schriftlich, welchen Betrag du bis zur Beseitigung zahlst, und begründe die Minderung nachvollziehbar.
4. Lass dich beraten, bevor du Zahlungen einstellst oder Arbeiten selbst beauftragst.

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Quellen: § 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln, gesetze-im-internet.de, abgerufen im November 2026 und § 536c BGB: Anzeige von Mängeln, gesetze-im-internet.de, abgerufen im November 2026.

Stand: November 2026. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine individuelle Beratung.