Der erste Job bringt ein regelmäßiges Einkommen, und damit rückt die erste eigene Wohnung in greifbare Nähe. Vermieter prüfen dabei vor allem drei Dinge: Ob die Miete leistbar ist, wie sicher das Einkommen wirkt und ob die Kaution gestellt werden kann. Dieser Ratgeber zeigt, wie du Gehalt, Mietkaution und Vertragsfragen zusammenbringst.
Kurz beantwortet: Die Mietkaution darf nach § 551 BGB höchstens das Dreifache der Kaltmiete betragen. Du kannst sie in drei gleich hohen Monatsraten zahlen, und der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen. Wie viel Miete du dir leisten kannst, hängt von deinem Nettoeinkommen ab, nicht vom Bruttogehalt im Angebot. Stand: Oktober 2026.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Kaution darf höchstens drei Monatskaltmieten betragen. Betriebskosten zählen nicht mit.
- Du darfst die Kaution in drei gleich hohen Raten zahlen. Die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig.
- Der Vermieter muss die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen anlegen. Die Zinsen stehen dir zu.
- Miete bemisst sich am Nettoeinkommen. Das Bruttogehalt aus dem Angebot ist dafür nur der Ausgangspunkt.
- Plane Umzug, Kaution und die ersten Monate Liquidität ein, bevor du den Mietvertrag unterschreibst.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Die Regeln stehen in § 551 BGB. Danach darf die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der Monatsmiete betragen. Maßgeblich ist dabei die Kaltmiete, also die Miete ohne Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind. Eine höhere Forderung ist unwirksam, auch wenn sie im Mietvertrag steht.
Annahme: Die Kaltmiete für eine Einzimmerwohnung beträgt 650 Euro, die Warmmiete mit Nebenkosten 800 Euro. Dann darf die Kaution höchstens 1.950 Euro betragen, nicht 2.400 Euro, obwohl die Warmmiete die Basis für eine Rechnung zu sein scheint.
Kaution in Raten zahlen und richtig anlegen lassen
Wenn du die Kaution in Geld leistest, darfst du sie in drei gleich hohen monatlichen Raten zahlen. Die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig, die folgenden mit den nächsten regulären Mietzahlungen. Das entlastet den ersten Monat, ersetzt aber nicht die vollständige Zahlung.
Der Vermieter muss den Betrag bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen. Diese Summe bleibt von seinem Vermögen getrennt. Die Zinsen erhöhen die Sicherheit und gehören dir. Eine Ausnahme gilt bei Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen, dort besteht keine Pflicht zur Verzinsung.
Bei Unsicherheit lohnt ein Blick in den Mietvertrag. Steht dort eine Kaution über dem gesetzlichen Höchstbetrag, kannst du den Überschuss zurückfordern.
Wie viel Miete passt zu deinem Gehalt?
Eine feste Quote, die für alle gilt, gibt es nicht. Entscheidend ist, was nach Miete, Versicherungen, Mobilität und Rücklagen übrig bleibt. Deshalb solltest du mit dem Nettoeinkommen rechnen, nicht mit dem Bruttogehalt aus dem Angebot. Die Umrechnung lernst du im Ratgeber Nettogehalt 2026 als Berufseinsteiger: Beispielrechnungen.
| Posten | Annahme | Betrag |
|---|---|---|
| Nettogehalt pro Monat | Beispielwert, aus der Abrechnung übernehmen | individuell |
| Kaltmiete | 650 Euro | 650 Euro |
| Nebenkosten | Annahme 150 Euro | 150 Euro |
| Warmmiete gesamt | Kaltmiete plus Nebenkosten | 800 Euro |
| Höchstbetrag Kaution | Dreifache Kaltmiete nach § 551 BGB | 1.950 Euro |
| Eine Rate der Kaution | Ein Drittel des Höchstbetrags | 650 Euro |
Die Tabelle zeigt nur das Prinzip. Wer die Kaution in Raten zahlt, muss in den ersten drei Monaten zusätzlich zur Miete eine Rate aufbringen. Plane das in deinem Budget ein, bevor du unterschreibst.
Welche Unterlagen du dem Vermieter gibst
Viele Vermieter bitten um Gehaltsnachweise oder eine Selbstauskunft. Du solltest nur die Angaben machen, die für die Entscheidung erforderlich sind. Das folgt aus dem Grundsatz der Datenminimierung nach Artikel 5 der DSGVO. Frag im Zweifel nach, warum eine bestimmte Unterlage gebraucht wird.
- Gehaltsnachweis der letzten drei Monate, wenn der Vermieter ihn verlangt, am besten mit dem Arbeitsvertrag.
- Kurze Selbstauskunft mit Name, Beruf, Arbeitgeber und Einzugsdatum.
- Nachweis der Kaution, zum Beispiel Überweisungsbeleg oder Bürgschaftsurkunde.
- Schriftliche Bestätigung des Mietbeginns und der Kündigungsfristen im Mietvertrag.
Den Mietvertrag prüfen: Diese Punkte gehören hinein
Bevor du unterschreibst, lohnt sich eine Durchsicht mit Blick auf die Punkte, die später Streit auslösen. Ein Mietvertrag ist eine Vereinbarung für viele Jahre, deshalb sollte jede Klausel verständlich sein.
- Kaltmiete und Nebenkosten sind getrennt ausgewiesen, und die Nebenkosten sind als Pauschale oder Vorauszahlung klar benannt.
- Die Höhe der Mietsicherheit entspricht höchstens dem gesetzlichen Maximum und die Anlage ist geregelt.
- Die Wohnfläche und der Zustand sind im Vertrag oder in einem Übergabeprotokoll festgehalten.
- Die Kündigungsfristen für beide Seiten sind eindeutig angegeben.
Ein Übergabeprotokoll beim Einzug mit Fotos von Zählerständen und Schäden schützt dich später bei der Rückzahlung der Kaution. Unterschreibe es nur, wenn du es vollständig gelesen hast, und bewahre eine Kopie auf.
Probezeit und Mietvertrag zusammen denken
Ein unbefristeter Mietvertrag ist unabhängig vom Arbeitsvertrag. Trotzdem solltest du bedenken, dass ein Jobwechsel während der Probezeit sowohl Einkommen als auch Planung beeinflussen kann. Die Regeln zur Probezeit und zu Kündigungsfristen erklären wir im Ratgeber Probezeit: Kündigung, Urlaub und Krankenversicherung. Plane eine Rücklage, die mehrere Monate Miete abdeckt, falls das Arbeitsverhältnis endet.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter mehr als drei Kaltmieten verlangen?
Nein. § 551 BGB begrenzt die Kaution auf das Dreifache der Kaltmiete. Eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam, und du kannst den Betrag über dem Höchstsatz zurückverlangen. Die Regel gilt für Geld als Sicherheit. Andere Sicherheiten wie eine Bürgschaft sind nach dem Gesetz gesondert zu betrachten.
Wem gehören die Zinsen auf die Kaution?
Dir als Mieter. Die Zinsen erhöhen die Sicherheit und werden am Ende der Mietzeit mit der Kaution zurückgezahlt. Die Pflicht zur Verzinsung entfällt bei Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen.
Kann ich eine Wohnung mit Gehaltsnachweis nur bei einem Festvertrag bekommen?
Das Gesetz schreibt dazu nichts vor. Viele Vermieter prüfen die Bonität aber individuell. Eine Zusage in Textform vom Arbeitgeber oder ein gut begründeter Mietvertrag helfen dabei, Unsicherheiten zu verringern.
Was passiert mit der Kaution nach dem Auszug?
Der Vermieter muss sie nach Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen, sobald er seine eigenen Ansprüche in angemessener Zeit geprüft hat. Dazu gehören die Zinsen. Ein Übergabeprotokoll hilft, berechtigte Abzüge von unberechtigten zu trennen. Unklare Abzüge solltest du schriftlich zurückweisen lassen.
Muss ich die Miete aus dem Brutto berechnen?
Nein. Für deine Planung zählt das Nettoeinkommen. Wer nur das Bruttogehalt im Blick hat, überschätzt schnell seinen Spielraum. Die Abrechnung zeigt dir den Unterschied.
So gehst du jetzt vor
- Berechne dein Nettoeinkommen anhand der ersten Gehaltsabrechnung oder des Angebots.
- Lege Miete, Nebenkosten und die Kautionsrate in einem Budget fest.
- Prüfe den Mietvertrag auf die Höhe der Kaution, die Zinsregel und die Kündigungsfristen.
- Lass dir den Mietvertrag vor der Unterschrift in Ruhe erklären, auch in Textform.
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Quellen:
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 551: Begrenzung der Mietsicherheit, Fassung abgerufen Oktober 2026
- Verordnung (EU) 2016/679 (DSGVO), Artikel 5: Grundsätze der Verarbeitung, Stand 2016
Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine individuelle Beratung.
